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资产评估报告的种类 　　1、三种方法简述⑴成本法①概念：就是用资产构建时的重置成本，　　扣除资产从形成至评估基准日的各项损耗来得到评估值的方法　　②适用范围：专用资产③理论依据：替代④前提条件：能找到可利用历史资料；被评估资产能够而且继续使用；形成资产损耗是必须⑤各项指标估测：重置成本估测；实体性贬值；经济性贬值；功能性贬值；综合成新率　　⑥估算步骤：A.比较待估资产的年营运成本与技术性能更好的同类产品的年营运成本之间的差异。B..确定净超额运营成本。C.估计待评估资产的剩余使用寿命。D.以适当的折现率，将评估对象在剩余使用寿命内所有的净超额运营成本折算为评估基准日的现值，作为功能性贬值额。⑵市场法①概念：是通过比较待评估资产与近期售　　出的类似资产的异同，并据此对类似资产的市场价格进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法②适用范围：通用单个资产③理论依据：替代性原理④前提条件：充分发育活跃的资产交易市场；能够找到可比交易；参照物资产与被评估资产之间有差异而且能够量化差异⑤常用方法：a.直接法：P评=P参×公开市场售价法：P评=P参+∑Δi-∑ΔiP评=P参×∑Xib.间接法：P评=P参×⑶收益法①概念：通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法②适用范围：整体资产或无形资产③理论依据：替代④前提条件：收益额可预测并且用货币计量；被评资产的预期风险可计量；未来年限可预测⑤常用方法：各年收益额相等；不等　　⑥估测方法：a市场提取法b资本资产定价模型c投资资本组合法2、8+2要素主体：专业机构和人员客体：被评估资产依据：法律法规和评估准则目的：一般目的：公允价值特殊目的：租赁、转让等原则：工作原则：独立性原则、客观性原则、科学性原则经济原则：替代原则、贡献原则、预期收益原则、供求原则，最佳使用原则价值类型：指资产评估结果的价值属性及其表现形式程序：广义：明确评估对象——签订业务书——分组收集资料——选择方法——出具结果——出具报告——归档狭义：去头去尾方法：市场法、成本法、收益法假设：交易、公开市场、继续使用、清算评估基准日：代表一个时点：委托方日、评估基准日与评估工作日无必然的联系3房地产：是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利4容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率=总建筑面积/土地总面积5楼面地价：单位建筑面积地价。楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率6三通一平：通水、通路、通电、平整地面7七通一平：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面8纯农用土地：土地补偿费、安置补偿费、土地附着物及青苗补偿费9市场法：①年限修正法②基准地价修正系数法③容积率修正系数法10收益法：年金法、分段法11金融资产：债券：①上市债券：P评=收盘价×持有张数②非上市债券：到期一次还本付息P=Fn/(1+i)m平时计息到期还本P=A(P/A，i，m)+面值/(1+i)m股票：①上市股票：P=收盘价×持股数②非上市股票：优先股：P=A/i普通股：固定红利型、红利增长型、分段型、随机型特点：①它是对投资资本的评估②它是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估12流动资产：①实物类流动资产的评估②债券类流动资产的评估③货币类流动资产的评估13企业价值评估对象①企业资产价值②企业整体资产价值③投资价值④企业权益价值⑤少数股东权益价值14资产评估报告：是指一种工作制度，它规定评估机构在完成评估工作之后必须按照一定的程序和要求，用书面形式向委托方报告评估过程和结果15资产评估报告种类：①按范围：整体资产评估报告和单项资产评估报告②按用途：以产权变动为内容和产权不发生变动16资产评估报告的内容：①标题及文号②声明③摘要④正文⑤附件　　XX年1月购入1000万元，XX年1月大修花100万元，XX年1月大修花50万元，以出售为目的来进行评估，XX年1月为评估基准日，比同类设备多使用3人，人均年工资标准30000元，折现率r=10%，所得税税率=25%，该设备还可使用6年1.每年物价上涨为2%，计算⑴更新重置成本⑵加权更新重置成本⑶加权投资已使用年限⑷实体性贬值率⑸实体性贬值额⑹功能性贬值额⑺评估值解：⑴1000×﹙1＋2％﹚14＋100×﹙1＋2％﹚10＋50×﹙1＋2％﹚8=A　　⑵1000×﹙1＋2％﹚14×14＋100×﹙1＋2％﹚10×10＋50×﹙1＋2％﹚8×8=B　　⑶B/A=C⑷C÷﹙C＋6﹚=D　　⑸A×D=E⑹3×30000×﹙1－25％﹚×﹙P/A,10％,6﹚=F　　⑺A－E－F2.每年物价较XX年上涨2%⑴1000×﹙1＋2％×14﹚＋100×﹙1+2％×10﹚＋50×﹙1＋2％×8﹚⑵