物业管理招标与投标文件.docVIP

第1章 物业管理招标与投标 1．1 物业管理招标 1．1．1 物业管理招标的概念 物业管理招标，是指招标人（包括物业所有权人、业主委员会，或其法定代表的开发商、物业管理企业），在为其物业选择物业管理者时，通过向社会公开其所制订的管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳物业管理者，并与之订立物业管理合同的过程。其中物业管理公司针对某一项或多项专业服务项目，如保安、保洁、绿化等，进行公开选聘专业服务公司的过程，称为物业管理服务项目的分包。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧碍鳝绢懣硯涛镕頃赎巯驂雞虯从躜鞯烧。 实际上物业管理招标是一个广义的概念，同时包括了开标、评标、定标的过程。 物业管理的招标投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择。根据《中华人民共和国招标投标法》相关规定，招标活动中必须遵循“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅锯鳗鲮詣鋃陉蛮苎覺藍驳驂签拋敘睑绑。 1．1．2 物业管理招标的方式 物业管理招标从不同的角度来看可以有不同的划分方式。按内容划分，可分为单纯物业管理招标和物业管理与经营总招标；按招标对象的广度划分，可分为公开招标、邀请招标与协商招标；按物业管理的招标项目划分，可分为全方位物业管理招标和单项目物业管理招标；按物业管理招标主体的不同划分，可分为开发商主持的前期物业管理招标、业主委员会主持的物业管理招标和委托咨询型物业管理招标以及物业管理公司的专业项目招标等。残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒東戇鳖納们怿碩洒強缦骟飴顢歡窃緞駔蚂。 物业管理招标最常见的划分方式是按招标对象的广度划分，即公开招标、邀请招标与协商招标。 1．公开招标 是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。 2．邀请招标 是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。 3．协商招标 协商招标又称为议标，是指招标人不公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担的投标人，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。实质上，协商招标可以看作是更小范围的邀请招标，目前是一种不可或缺的物业管理招标形式,较适合于具有一定业务联系和相互比较熟悉的物业管理企业，或具有特殊管理要求的中小规模的物业管理招标项目。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯詢鳕驄粪讳鱸况閫硯浈颡閿审詔頃緯贾。 1．1．3 物业管理招标程序 物业管理招标程序一般包括准备、实施和结束三个阶段。 1．准备阶段 准备阶段是指从招标人决定进行物业管理招标，到正式对外发布招标公告之前的这一阶段所做的一系列准备工作。主要工作有：成立招标机构、编制招标文件、确定标底。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤亿鳔简闷鼋缔鋃耧泞蹤頓鍥義锥柽鳗铟。 （1）成立招标机构 这主要有两种途径。一种是在物业管理行政主管部门的指导下（应先在政府部门备案），由招标人自行成立招标机构，聘请有关部门人员和物业管理专家组织招标；另一种是由招标方委托专门的物业管理招标代理机构进行招标。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂篓鳐驱數硯侖葒屜懣勻雏鉚預齒贡缢颔。 1）自行成立招标机构。招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构，有能力从物业设计、施工监理到验收整个开发的过程都统一自行成立招标机构，包揽其“一条龙”的招标工作，该物业管理招标也由开发商自行成立的招标机构来完成。对于采用小范围邀请招标或议标方式的小规模物业管理项目，由于其招标工作量不大、专业性不强，开发商一般都能够自行编制招标文件和组织评标，这时，招标人自行成立招标机构进行招标也较为适宜。自行招标的开发商或业主应按照惯例在开发商所在单位或业主委员会下设“招标工作委员会”或“招标工作组”。厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔长鳏檷譴鋃蠻櫓鑷圣绋閼遞钆悵囅为鹬。 2）委托招标代理机构。招标人委托招标代理机构进行招标的方式常用于公开招标和一部分大范围邀请招标。对于一些大型的管理项目，开发商往往委托一家招标代理机构包揽该项目所有的招标工作；另外，业主委员会进行物业管理招标时，通常也采用委托招标代理机构招标的方式。茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐鈞摟鳎饗则怿唤倀缀倉長闱踐識着純榮詠。 招标人可根据自己的意愿和自身的情况选择招标代理机构。同时，还要根据自身对物业管理的要求及标的规模大小选择相称等级的招标代理机构。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈诘聾諦鳍皑绲讳谧铖處騮戔鏡謾维覦門剛慘。 （2）编制招标文件 招标文件是招标机构向投标人提供的参与竞标所必需的文件。物业管理招标文件的内容、格式根据招标项目的特点和需要而有所不同，内容主要有：告知投标人递交投标书的程序、阐明所需招标项目的标的情况、告知投标评定准则以及签订合同的条件等，即投标人须知、合同条款和技术规范。籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠挞曉养鳌顿顾鼋徹脸鋪闳讧锷詔濾铩择觎測。 1）投标人须知。投标人须知是招标文件的重要组成部分，它是招