劳动出版社电子课件—房地产估价—B06-9631.pptVIP

5）成新折扣法 根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。V=C×q 关键在于成新率确定。表4-1-15 房屋完损等级与成新率表、表4-1-16 耐用年限和残值率表、表4-1-17 现场查勘成新率评分表 （2）分解法（了解） （3）建筑物折旧求取时的注意事项 1）估价工作中衡量的折旧与会计上的折旧有着本质的区别：估价工作考虑的折旧是市场价值的真实减损（减价修正），会计上的折旧是原始价值的分摊或回收。 2）估算建筑物折旧时需要充分考虑到土地使用期限长短所带来的影响。 当建筑物经济寿命早于地使用权年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧；0 当建筑物经济寿命晚于土地使用权年限而结束的，需要考虑以下两种情况： 按残值补偿：按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧； 无补偿：按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。 例题：某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为2000 ㎡．土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/ ㎡；建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积700元，现时建造类似建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。请选用所给资料测算该宗房地产的现时总价和单价。 解：该题主要是注意重购建价格应是估价时点的价格。在搞清楚了此问题的基础上，该宗房地产的价值测算如下： 　　该宗房地产的现时总价＝土地重购建价格+建筑物重新购建价格×成新率＝620×1000+1200×80%＝2540000（元） 　　该宗房地产的现时单价＝该宗房地产的现时总价÷建筑面积＝2540000÷2000＝1270（元/ ㎡） 例题：估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库；位于某城市建成区内；土地面积5000 ㎡，建筑面积8500 ㎡；建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。现需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。 估价过程：（1）选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选 用成本法进行估价。 （2）选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为： 　　旧的房地价值＝土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－建筑物折旧。 （3）求取土地重购建价格。由于该土地位于建成区内，难以直接求取其重开发成，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重购建价格：①采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格取土地的重购置价格；②采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。 （4）求取建筑物重购建价格。现时（在估价时点2007年8月30日）与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格（含必要支出及应得利润）为1000元/㎡·建筑面积。故： 　估价对象建筑物的重购建总价＝1000×8500＝850.0（万元） （5）求取建筑物折旧。采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据估价人员到实地查看的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为20年，残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年，建筑物剩余经济寿命10年，建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束，应按照建筑物的经济寿命60年计算建筑折旧，故： 　　估价对象建筑物的折旧总额＝850.0×（20/60）＝283.3（万元） （6）求取积算价格 　旧的房地价值＝土地重新购建价格+建筑物重购建价格－建筑物折旧＝340.0+850.0－283.3＝906.7（万元） 六、假设开发法及其测算思路 1．假设开发法的基本含义 预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 该方法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建等），上述这些均可统称为“待开发房地产” 。 2．假设开发法的公式 按照假设开发法的原理，对应的基本公式为： 待开发房地产价值=开发完成后的价值—后续必要支出及应得利润 后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润 在实际估价运用中，具