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房地产开发经营与管理公式 第一章 房地产投资及其风险 加油努力 第一章 房地产投资及其风险 1、风险的度量 【解题思路与方法】如何比较风险 的大小 第一步，计算出两物业的价值的期 望值。（加权平均值） 第二步，计算出两物业的标准差。 第三步，如两物业期望值相同，则 直接比标准差即可，标准差小的风险小。 第四步，如两物业期望值不同，需 计算标准差与期望值之比，该比值小的那个风险小。 【典型例题】甲、乙物业2008 年10 月的价值均为1100 万元。预计2009 年10 月甲物 业的价值为1200 万元和1000 万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300 万元和900 万 元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（ ）。 A.甲物业投资风险大 B.乙物业投资风险大 C.甲、乙物业的投资风险相同 D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小 『正确答案』B 『答案解析』本题考查的是房地产投资风险的概念。第一步：计算两物业的期望值（加 权平均值） 甲物业的期望值＝1200×50%＋1000×50%＝1100 乙物业的期望值＝1300×50%＋900×50%＝1100 第二步：计算两物业的标准差 另一种解法：带有技术含量的定性分析 1200 和1000 与1100 的偏差，一定比1300 和900 比1100 的偏离程序小，所以计 算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。 第1 页 房地产开发经营与管理公式 第二章 房地产市场及其运行 加油努力 第二章 房地产市场及其运行 2、资产预期收益率 ＝无风险资产收益率＋风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率） 无风险收益率一般为国债的收益率或银行存款利率 【重点难点】市场风险系数及预期投资收益率 当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数＝1 【2013 年真题】整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产 投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资 市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为（ ）。 A.13.6% B.14.0% C.19.0% D.23.6% 『正确答案』A 『答案解析』本题考查的是投资组合理论。写字楼市场的预期收益率= 10%+0.9× 0.4×（20%-10%）=13.6%。参见教材P25。 3.资本资产定价模型 折现率＝资金的机会成本＋适当的风险调整值＝无风险投资收益率＋市场风 险系数（市场的平均收益率－无风险投资收益率） 【典型例题】如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%， 而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型 中所用的折现率为（ ）。 A.8% B.4% C.14% D.12% 『正确答案』C 『答案解析』本题考查的是资本资产定价模型。 方法一：公式作法 折现