地铁物业发展的思考跟研究探究(厦门)资料.pptVIP

上海申通资产管理有限公司—庄巍 2011.10 概要 一、地铁物业开发简述 城市的快速发展、城市规模的不断扩大，城市中快节奏的生活越来越离不开便捷的交通工具。 轨道交通作为一种载客量大、快捷准点、舒适安全、环保，拥有其他公共交通方式不可比拟的优势。 轨道交通加强了各个区域的经济联系，节省了运输成本和时间。因此，它改变了城市，它的强烈“吸引力”使得大量的商业、商务、办公、娱乐、文化、居住等设施向它的沿线集中，这种集中的开发与发展我们称之为“地铁物业”。 二、地铁物业开发与房地产开发的区别 区别 传统房地产开发 地铁物业开发 二、地铁物业开发与房地产开发的区别 1、地铁物业开发规划的前期属性 地铁物业的规划方案设计早于一般的房地产开发，在地铁规划的同时就进行策划，甚至早于地块的规划批复，或者影响地块的规划。 二、地铁物业开发与房地产开发的区别 2、地铁物业项目的交通枢纽属性 地铁物业项目是天然的交通枢纽项目，不但要考虑公交、出租、机动车、非机动车等地面交通组织，还要考虑地铁人流与车流、开发项目人流等的交通组织。设计的同时需要兼顾开发与出入口、风井等地铁附属设施的合理结合。 3、地铁物业开发的地铁运营属性 地铁开发项目与轨道交通紧密连接的，形式多样复杂，在施工阶段要配合地铁监理公司，确保地铁运营安全的前提下，从工程质量、成本、节点、安全和文明施工等方面做好管理工作。在运营时期，要确保地铁人流快速、便捷的疏散，出入口正常运营。 三、地铁物业开发的思考 1、地铁物业开发的目标 根据地铁物业发展的现状及自有能力，可分成三步走的目标： 三、地铁物业开发的思考 1、地铁物业开发的定位 三、地铁物业开发的思考 2、地铁公司在地铁物业开发的定位 三、地铁物业开发的思考 3、地铁物业开发的目标 三、地铁物业开发的思考 规划停车场 共6座 土地面积约190公顷 开发总面积280万平方米 按地铁公司持有50%股权预测 开发完成地铁公司将拥有140万平方米资产面积 年均收入稳定在14亿元水平 21座，总占地面积约650公顷 4、地铁物业开发的战略 三、地铁物业开发的思考 5、地铁物业开发的意义 通过地铁建设与物业开发同步规划设计、同步施工、同步运营，有利于统一协调规划设计，实现土地集约利用、合理分摊施工成本，优化财政资金使用效率，实现统筹发展、协同增效。 利用地铁强大的集聚功能带动土地价值的提升，有效引领城市发展空间布局，推进区域经济整体提升，促进经济的协调发展。如通过遴选规划若干个站点区域，寻找品牌合作伙伴，打造若干各具特色的新城，充分体现地铁与物业同步开发对区域经济的带动效应。 地铁物业开发有利于建立起地铁建设和运营可持续发展机制。通过地铁物业开发，可将地铁巨大的外部正效应内部化，弥补运营票务收入的不足，使政府对交通基础设施的大量投资转化成能够赢利的优质资产。 三、地铁物业开发的思考 具体操作思路 四、地铁物业开发的综合模式 1、投资模式（即股权合作模式） 在投入资金的情况下，合理利用公司资源，与知名房地产企业联合获得土地，并按照协商的股权比例进行合作开发。（比如后滩站综合开发项目、衡山路12号至尊酒店项目） 后滩站综合开发项目 四、地铁物业开发的综合模式 衡山路12号至尊酒店项目 四、地铁物业开发的综合模式 四、地铁物业开发的综合模式 2、土地开发模式 （1）利用资源获利 合理利用公司资源，通过委贷等方式，达到实际不出资的情况下，与知名房地产企业联合获得土地使用权，再将股权转变为经营面积或现金获得利益。（四川北路站中信泰富项目、殷行路停车场） （2）地下空间开发 结合政府对于地下空间综合开发的意向，在不影响轨道交通建设的情况下，利用地铁与地下空间的开发，将人流引入地下空间缓解地面交通压力，地下空间在聚集了人流后促进商业的发展，从而获取利益。（江湾体育场地下空间、豫园站地下空间） 四川北路站中信泰富项目 四、地铁物业开发的综合模式 殷行路停车场项目 四、地铁物业开发的综合模式 江湾体育场地下空间项目 四、地铁物业开发的综合模式 豫园站地下空间项目 四、地铁物业开发的综合模式 四、地铁物业开发的综合模式 2、土地开发模式 （3）交通枢纽综合开发 结合政府对交通枢纽的新建或改造，在满足原有性质的需求下，利用地块内的地下空间及地上建筑进行综合开发。（汉中路站综合开发项目、动物园站综合开发项目、莲花路站综合开发项目、九亭站综合开发项目） （4）停车场上盖开发 在土地集约利用趋势下，对轨道交通车辆段进行设计优化，在满足原有的功能后，地上部分则结合车辆段的大平台进行综合开发。（吴中路停车场、金桥停车场） （5）土地整理获利 与政府相关企业联合获得土地使用权，分块成立项目公司，通过转让项目公司的土地而获取利益。（嘉定新城站、嘉定城北路站） 汉中路站综合开发项目 四