购物中心的全程策划及运营管理课件.ppt

购物中心的全程策划及运营管理;世品国际商业管理集团;1992年至2003年，先后任广百股份副总经理、董事总经理职位，倡导品牌化百货，创造了广百股份连续8年销售额单店第一的优秀业绩，被媒体评为2002年华夏十大商业风云人物，被誉为国内百货业新生代领军人物。 2003年至2005年，先后任正佳企业集团执行总裁、正佳广场董事总经理，负责租赁、销售、营销及物业管理，将百货理念引入购物中心，8个月创造招租近800间商铺、出租率98%的纪录，被建设部评为2003年度中国十佳商业地产领军人物，被广东省连锁经营协会评为2004广东零售业十大风云人物； 2005年5月，创立世品国际和丽特百货，致力于以零售理念服务更多商业地产项目，打造一流主题百货。 ;第一部分 购物中心的前期规划 一 购物中心的概念及理论 二 前期调查的方法和内容 三 定位确定 四 建筑设计要求 第二部分 购物中心的总体策划 一 功能组合和业态分布 二 定价策略及财务评估 三 整体营销策略 四 物管及设备设施要求 五 计划和组织 第三部分 购物中心租售的执行 一 主力店的招商 二 全面招商前的准备 三 一般商铺的招商 四 租售关系的处理;第一部分 购物中心的前期规划;3.购物中心的现状 ----多或少? ▲总量上大致合理 ▲存在问题 速度快,集中 重规模,不重定位 重概念,不重市场 重招商,不重持续经营 4.购物中心的发展趋势 ▲二线城市发展空间更大 ▲区域型购物中心条件更成熟 ▲城市中心型MALL继续占主导地位 ▲投资有上升趋势 ▲地产商为主的开发阵容 ▲从纯出租型逐步向复合型过渡;5.购物中心的风险 ▲经营的不确定因素多 ▲投资回收期相对较长 ▲组合可调整性差 ▲散户多,租金不稳定;1.调研的主要内容 宏观经济的影响 零售市场的特点 未来的商业布局规划 零售市场的发展趋势 现有商圈 主要网点和竞争对手 潜在竞争对手 客户资源 消费者行为 优势 劣势 应对;2.调研的主要对象 相关政府部门 主要客户 消费者 竞争对手 专家及行业管理者 业主 3.调研方式 典型调查 抽样调查 深度访谈 一般数据收集;1.定位依据 ▲市场需求：需求、习惯、竞争 ▲项目自身特点：规模、结构、区位 ▲财务目标 2.总体定位 ▲综合性 / 主题性 ▲超区域型 / 区域型 / 社区型 ▲美式 / 百货式;3.分类定位 ▲形象定位 ▲档次定位 ▲辐射范围定位 ▲目标消费者定位 ▲目标商家定位 ▲文化定位;1.规模 2.总体结构 3.中庭和动线安排 4.基本业态及个性要求 ▲主力店数量及位置 ▲次主力店 ▲一般商铺面积及数量 ▲餐饮娱乐 5.综合体：各部分的相互关系;1.确定主要配比的依据 2.综合性购物中心的业态配比 3.主力店的选择 ▲位置 ▲数量 ▲类别 ▲与建筑结构的关系 4.次主力店——梯级结构的重点 5.一般商铺的分类和间隔 ▲分类原则 ▲数量和面积 ▲垂直组合和平面组合 ▲通过间隔提高价值 6.餐饮娱乐的多样化;1.定价依据 2.租赁条件 ▲按金 ▲优惠 ▲递增 ▲租期 ▲管理费 3.定价策略及调整 4.开业前现金流测算 5.开业后前六年租金测算;1.总体思路和策略的确定 ▲根据市场特点确定 ▲提炼项目的卖点 ▲与竞争对手形成差异化 ▲与工程进度和外部环境的结合 ▲根据不同受众选择合适的推广手段 ▲不同推广期有连续性 2.整体形象推广期 ▲受众 ▲VI ▲卖点 ▲现场气氛:工地外墙等 ▲以主力店及重点商户参加的活动;1.机电要求