第04章节房地产评估资料.ppt

四、房地产功能性贬值、经济性贬值的估测 （一）房地产功能性贬值的估测 房地产功能性贬值可采取以下思路估测： 1.修复原有功能使其能够满足现实需要，如改变原有设计布局、更新装修或设备，则所花费的修复费用相当于功能性贬值额。 2.将功能陈旧的房地产与建造成本、新旧程度、外部环境等因素基本相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额便是功能性贬值。 3.与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括功能性贬值因素在内的综合成新率。 （二）房地产经济性贬值的估测 房地产经济性贬值可采取以下思路估测： 1.与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进行比较，二者交易价格之间的差额即为经济性贬值。 2.对于收益性房地产可用房地产未来收益净损失额折现的方法估测经济性贬值。 3.与房地产的实体性贬值一起考虑，确定包括经济性贬值因素在内的综合成新率。 如果外界条件变化后的房地产交易价格高于以前的价格，或者房地产预期收益增加，则房地产存在经济性溢价。 五、成本途径及其方法评估案例 【例5-15】 评估对象土地基本数据资料如下： 评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。土地取得成本为230元/平方米，土地开发成本（包括管理费）为246元/平方米。土地开发期为2年，