商业地产遭遇商问题.docVIP

商业地产遭遇商业问题 2008-05-29 14:13:46 来源： 浏览：93次    中国楼市在经冬历春的市场洗礼运近期又出现了勃勃生机，一些开发商看到房价涨幅在回升，又开始惜售了，一些商业地产开发商在惜售的过程中开始了新一轮商业地产开发热的追逐。因为，很多人非常高兴地发现：尽管宏观调控对房地产市场的影响远远超出了开发商们的预想，但这只是住宅地产，当把目光转向商业地产时，他们的目光便又炯然闪亮，他们看到，商铺旺销的势头，不但没有随宏观调控和股市风暴的到来而减弱，反而在住宅销售一落千丈的市场背景下显得愈发坚挺。   　　于是，我们看见： 　　原来的住宅开发商加快了向商业地产转移的速度，希望更多地开发商铺。 　　正在开发商业地产项目的开发商更担心不留神错过了这次圈钱，便不断增加商业地产开发资金，增强商业地产开发力度。 　　于是，我们的社区商铺充斥，走进我们城市的每一个社区都差不多是“铺满为患”；我们城市处处是街区、到处是街铺林立；我们城市处处有商场、市场、购物中心、批发市场…… 　　但是，当我们怀着满腔的消费热望去光顾这些商铺、商场、市场时，我们分明只看到自己生活在铺筋水泥的丛林中，只见“铺”不见“商”了。 　　虚火极盛的商业地产开发正在遭遇越来越多、越来越复杂的“商业问题”。粗略地梳理一下，大致有这么几种症状： 在商业地产开发过程中，我们时常会看到这样的现象： 　　开发商把地拿下来后，不问三七二十一，首先要把能盖商铺的沿街面找到，有沿街面、盖商铺就仿佛理直气壮了，还有人没有沿街面，创造沿街面也要上商铺，至于商铺的体量、业态、业种，当然是越大越好，越丰富越好，越时尚越好，更重要的是越卖钱越好……遗憾的是，他在思考这些问题的时候，忽视了一个潜在的商业问题，那就是，这块地它适合开发什么类型的商业网点？ 　　城市商业网点的开发，不是简单的房地产开发，而是围绕城市商业活动展开的商业设施开发。一块地它所在的区位、地段，周边人口与商品市场的状况都直接影响这块土地的商业项目开发。 　　规范化的商业地产开发，首先就是要遵循城市商业网点规划确定的布局原则、业态结构、网点规模等等。根据城市商业网点规划项目地块在城市的不同区位、不同地段所开发的业态、规模都会有明显的差异。在城市的商业区，商业地产开发区选择的业态一般是都会型购物中心、百货店、商店街、专业店，体量相应随商业区对城市的影响和辐射力会有所突破。而在城市的居民区，商业地产开发的业态重点应该是区域型或社区型购物中心，百货店、大卖场、标超和生活类商业街，在一个百万人口的城市里，社区居民在１０万左右人口的地段，商业项目开发的体量就适宜在３．５万平米左右。在城市郊区，商业地产开发则要根据城市类型，城市经济发展水平、城市化程度、城市居民收入、城市居民汽车消费等等状况做出综合判断。而这一判断是商业地产开发重要的决策依据。商业网点规划就是为商业地产开发提供决策依据，以改变城市商业布局混乱，结构失调、业态雷同的基本工具。 　　对城市商业网点规划的轻视、惘视，造成商业地产开发过程中的种种困扰： 　　第一，无视规划，把城市商业网点规划看作可有可无的东西。范这种错误的直接后果是，只看重项目地块的建筑功能，而忽视项目的市场功能，而商业项目不仅需要独特的建筑风格，更需要的是这样的建筑能否具有相应的市场功能； 　　第二，藐视规划，认为城市商业网点规划没有强制措施，某某官员一句话可以左右规划。在城市商业网点规划法制化进程中，应该说一时难以根除这种现象，但城市商业网点规划是商业地理的科学化和实用化，对市场化的商业地产开发而言，不尊重商业地理科学，不尊重商业布局规律，你为之付出的代价是不会有人来买单的； 　　第三，轻视规划，城市商业网点规划有城市商网规划的道理，商业项目开发有商业地产的规律。持有这种思想商业地产开发商，大多是从住宅开发转型过来的开发商，对商业网点规划就是合理安排商业地产开发的实质性了解不足。 　　无视也好、藐视也罢、轻视也行，都是商业地产开发过程中对城市商业网点规划的一种悯视行为。许多商业项目在开发运营时才发现影响项目成功的关键点在这儿． 大店综合症 :  　　三年前，我在《商业地产步入细节时代》里就批评一些中小城市的个别商业地产项目，说他们追逐“沃尔玛”、“家乐福”等国际零售大店就像乡下丫头追刘德华一样幼雅。几个春秋冬夏过去了，中国商业地产开发商并未长大，追星的风头不减、劲头不减，而且现在不但追“刘德华”还追“小刘德华”、仿“刘德华”，甚至冒牌“刘德华”。如果说，这些追星族犯了追星痴狂症的话，那么这些盲目追逐国际大店的商业地产开发商所患的就是“大店综合症”。 　　综合“大店综合症”患者的症状，基本上呈现以下特点： 　　第一，大店＝金字招牌，盲目追逐大店就是为了为即