全国各主要城市限价政策梳理及应对措施 20180508 终稿精编版.pptx

代理　•　咨询　•　金融　•　商业　•　海外　•　养老　•　大数据　•　产业 全国各主要城市限价政策梳理及应对措施 2018.05 泛长三角区域 2 资料来源：同策研究院通过市场调研整理 区域 城市 政府限价逻辑 具体限价措施 开发商突破限价措施的方式 限价政策发展方向预判 泛长三角区域 上海 防止房价过快上涨 政府给出指导价，开发商接受则申请预售证，不接受则不申请（捂盘）：1）5公里范围内的新盘价格；2）本项目上一期项目有二手房流出的，参照二手房价格；3）拿地成本加成，考虑产品档次 去年捂盘惜售，今年开发商普遍不再有与政府博弈的心态，认为政府指导价可接受的，陆续开盘。仍可通过公司购买的形式进行突破 维持，不会更严 杭州 防止房价过快上涨 政府指导价（根据地价和市场价制定）：参考项目周边近三月的成交均价，政府会给出一个指导价格，对于周边近三月无项目在售的情况，会根据地价给出一个指导价，基本上在地价基础上加10000左右就是备案的毛坯价 对于限价，开发商会在精装修，车位及车位价格上有应对措施，比如说增加精装备案价，增加车位价格，暗地里要客户捆绑车位销售，但现在精装备案价也被限制了，需要提供详细的精装品牌和型号，不允许虚报精装配置，车位价格也被限制，根据区域内车位价格而定，没有具体的标准 接下来杭州依然会限价，但对于未来新地块的入市，限价情况应该会有所缓和，杭州还是会迎来新一轮的价格刷新 南京 防止房价过快上涨 分片区限价：河西4.5万，河西南3.5万，鼓楼滨江4万，城北迈皋桥3.8万，江北核心区3万（河西严格控制，其他区域有一定空间，但是不大） 两种应对方式：一是通过精装包，提高装修报价；二是一楼带地下的，地下面积算产权 低地价项目售完后，高地价项目可能会适当放松 苏州 防止房价过快上涨 新项目根据周边的市场的情况，最高价格以及成本来出第一张预售证的备案价；老的项目新的备案价不能高于上一批的成交价格。第三方核算成本，给开发商10%的利润 苏州基本不能突破限价，但是局部有极少开发商通过装修来实施 政府声称会放松，但目前没有任何动作 嘉兴 防止房价过快上涨 政府指导价：政府根据市场和土地楼板价制定指导价，目前项目售价基本控制在1.1万左右 政府监控的精装修标准和车位价标准空间下操作：1）精装修标准：最高可达40万；2）车位在25-30万 维持 常州 防止房价过快上涨 每季度可调整一次，每次涨幅不超过3%，一年不超过8%。（实际开发商可与政府商谈，新项目因地价高，商谈空间更大一些，老项目限价严格一些） 与政府协商 目前看会维持现状 无锡 防止房价过快上涨，抑制炒房 1）新建商品房价格备案后1年内不得调高；2）物价局根据项目成本，参与制定备案价格；3）一次性申报备案不得低于3万㎡。 绑车位销售，精装溢价，收取价外款，开发商以低价购买自身项目，通过二手房市场卖出 政策不会放松 南通 防止房价过快上涨 政府根据地价+合理的建安成本+精装修包+利润加成（10%左右）制定限价，精装修包价格需要开发商表明产品清单和价格，政府核实审核，有一点上浮空间，但是非常有限 与政府协商，但空间不大 年内会维持 全国各主要城市限价政策梳理及应对措施 泛长三角区域（续） 3 区域 城市 政府限价逻辑 具体限价措施 开发商突破限价措施的方式 限价政策发展方向预判 泛长三角区域 泰州 防止房价过快上涨 整体市场均价每季度控制2%以内的涨幅；对于具体项目政府根据周边项目售价制定限价，目前的市场情况是新房价格低于周边次新二手房。 1）捆绑车位，7-10万（泰州当地人不太愿意买车位）；2）捆绑储藏室，但是政府要求不能超过房价的50%。 年内会维持 镇江 防止房价过快上涨 镇江这边限价政策由政府口头公布 一个季度批3-5%的涨幅 开发商公关空间较大 目前有部分有突破空间 新开盘项目由政策根据成本报批 不收周边在售价格限制 1）部分开发商捆绑车位出售，但不强制，搭售有被举报的风险；2）精装修政府审核成本，没什么操作空间 年内会维持 扬州 防止房价过快上涨 根据周边价格不批涨幅 且限制车位车库的价格 一房一价报批 新项目需要现房销售 未到上市时间 政府政策未知 1）部分开发商捆绑车位出售，但不强制，搭售有被举报的风险；2）精装修政府审核成本，没什么操作空间 年内会维持 盐城 防止房价过快上涨 政府根据地价+合理的建安成本+精装修包+利润加成制定限价，精装修包价格需要开发商表明产品清单和价格，政府核实审核，有一点上浮空间，但是非常有限 与政府协商，但空间不大 年内会维持 徐州 防止房价过快上涨 申报价不得高于同期周边地块同类产品住宅价格，经市物价部门审核后进行价格备案。备案后3个月内不得涨价 房地产开发企业10日内要在销售场所醒目位置一次性公开全部准售房源及每套住房备案价格