工程经济学第九章章节 房地产综合开发项目经济效果分析解析解析资料.pptVIP

第九章房地产综合开发项目的经济效果分析 第一节　房地产综合开发概述 一、房地产综合开发的概念 1.开发： 原意是指以荒地、矿山、水利等自然资源为劳动对象，通过人力的改造而为人类所利用的一种生产活动，这种活动既具有使用价值，也具有价值 2.房地产综合开发： 是对城市的新建和重建地区，经人力改造创造建设条件，然后按“统一规划，统一设计，统一配套，统一施工和统一管理”的要求进行各项工程建设的综合性开发活动 二、房地产综合开发的基本程序 （一）八个步骤 1.投资机会寻找 2.投资机会筛选 3.可行性研究 4.获取土地使用权 5.规划设计与方案报批 6.签署有关合作协议 7.施工建设与竣工验收 8.市场营销与物业管理 （二）四个阶段 1.投资机会选择与决策阶段 投资机会选择： 开发商往往依据自己对某地房地产供求关系的认识，寻找投资的可能性，常说的“看地” 投资决策分析： 主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作 2.前期工作 是指在确定不具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前所涉及有关各种合同条件的谈判与签约等工作，前期工作内容包括。 1）分析拟开发项目用地的特征与四至范围、用途及获益能力大小 2）获取土地的使用权 3）征地、