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PAGE 大市分析 市场分析 青岛是中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，是中国重要的外贸口岸之一；在工业、旅游、文化、外贸方面占据国内同行业重要地位，为青岛市商业地产的快速发展提供了有利条件。 青岛商业地产的历史沿革 上世纪80年代以来，经济的迅速发展以及居民收入水平的提高，给商业带来了巨大市场。随着经济体制的日益完善，短缺经济的结束，买方市场的形成，商业的竞争更是达到了白热化状态。由此，青岛市商业地产格局以及业态发生了较大的变化： 一是业态形式的多元化发展 除原有的中、小型百货商店开始进行单体规模扩张以外，陆续出现了超市、便利连锁店等零售业态；专业店、专业市场悄然出现。 二是商业格局的重构 由于中心城区规模的扩大以及城市功能结构的调整，大量的城市居住区建设在原中心城区的外围，城市人口分布格局发生了很大的变化，突出表现为中心城区人口的外迁。同时，各种业态有不同的市场定位和选址要求，因此，原有的零售商业分布格局迅速被打破，商业中心的发展业进入了竞争、分化的时代。 商业地产优胜劣汰 我市的商业地产在迅速的成长中、在残酷的市场竞争中，呈现出优胜劣汰的态势。商业地产项目是房地产中最具有操作性、同时又是操作难度最大的房地产项目，很可能功亏一篑。 大型专业批发市场规划布局 到2010年，青岛市区专业批发市场规划总数目达到34处，其中规划新建9处。分布如下： 市南区 市