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工业地产商开发模式：地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润。 房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市场化的开发模式来完成工业地产的从开发、销售（租赁）、管理等活动。 根据区域产业发展的趋势及未来工业市场的需求状况，通过市场化的取地方式来获得土地，继而进行工业物业的开发，以出租或出售方式实现效益。 开发主体 操作手段 区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。 具备外部条件 工业地产商模式 按地产开发模式进行，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资金，实现利润。 土地获取 收益获取 工业地产商开发模式流程 施工建设 工业园区获得工业土地 其它途径获得 道路、绿化建设 基础设施建设 厂房、仓库、研发 租赁、转让 合资经营 合作经营 类似于住宅开发模式 详细了解区域产业发展现状及趋势 适当包装及推广 前期工作 工业地产商主导开发模式 依托工业园区发展的趋势，运用市场开发运作的模式建成的科技园区，企业入住情况较好。 北京腾飞国际高科技园的客户 1 维萨拉公司 2 葛兰素史克 3 必帝 4 西门子医疗设备 5 先灵制药 6 Lam Research 7 BOSCH 8 PG 案例 —北京腾飞国际工业园 位置：北京经济开发区东区D9占地：8.5公顷投资商：北京腾飞博达房地产公司建筑面积：10万平米用地规划：高科技标准厂房50,000平米研发楼/企业总部/多功能楼50,000平米绿化率：25％容积率：1.17 高科技标准厂房开发成本：2,000元/平米 研发/企业总部/多功能楼开发成本：3,500元/平米 项目内部回报率：15％ 投资回收期：6年 一期完成日期：2007年12月 总投资：4亿人民币 目标客户：电子，生物，医药，汽车. 综合运作模式：工业园、主体企业、工业地产商三种操作模式综合使用的开发模式。 开发主体不再单一，不同阶段开发主体存在差异，属于多主体共同开发模式。 由于建设规模较大和涉及经营范围较广，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证。 因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。 开发主体 操作手段 区域辐射地位明显，交通条件优越；具备产业发展的良好的产业政策环境；优惠的税收及相关政策。 项目建设规模较大，涉及经营范围较广。 具备外部条件 综合开发模式 总体规划 园区建设 园区管理 园区升级 区域经济研究 园区开发定位 行业发展规划 园区招商定位 园区开发策略 园区招商策略 开发财务规划 概念性规划 控制性规划 基础设施规 划 详细规划 综合开发模式的流程 由于规模大、经营范围广，需以政府规划为基础并引入社会各方力量共同完成区域工业地产建设。 主导企业进驻，施工建设，带动其它相关企业进驻 工业地产商介入，施工建设，出租、出售给进驻企业 国内招商 国外招商 客户管理 物业管理 土地容积率 产业升级 基础设施建设 北京经济技术开发区引入社会各方力量，共同建设，使园区得以快速发展。 北京经济技术开发区于1992年10月开始建设，一期23.5平方公里，1994年8月25日被批准为国家级经济技术开发区，1999年开发区的7.5平方公里,加挂中关村科技园区亦庄科技园牌子，享受国家级经济技术开发区政策，享受中关村科技园区政策，2002年8月份国务院批过ISO14001环境管理体系认证。 案例 —北京经济技术开发区 诺基亚工业园 主体企业引导模式 嘉捷工业园 工业地产商开发模式 百盛物流园 工业地产商开发模式 北京经济技术开发区项目图 第三部分：工业地产盈利模式分析 出租模式 出售模式 REITS模式 案例分析 工业地产开发通过三种运营模式获取利润，实现项目价值，其中最主要的手段为出租和出售。 工业地产 盈利模式 以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。 通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。 如美国普洛斯工业地产集