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购销合同跳单不正当竞争 　　篇一：居间合同“跳单”行为的法律分析　　居间合同“跳单”行为的法律分析　　【摘要】随着我国房地产行业的快速发展，房产中介与客户之间　　的纠纷也在日渐增加，“跳单”行为时有发生。XX年12月20日　　最高人民法院发布的指导性案例为居间合同关于“跳单”责任的确　　定，在司法实践方面指明了道路。本文以此案为背景，基于合同法　　的基本原则、及法律规定对“跳单”责任进行分析，努力提高对实　　践的指导意义。　　【关键词】居间合同；跳单；法律责任一、绪论　　随着市场经济的发展，我国服务市场分工不断细化。房产中介作　　为我国房地产市场十分活跃的经济主体，为推动我国房产流动，推　　动市场发展做出了巨大的贡献。但随着我国房地产行业的快速发　　展，房产中介与客户之间的纠纷也在日渐增加，“跳单”行为时有　　发生。这不但影响了“跳单”相对人的利益，也不利于整个房地产　　行业的稳定发展。XX年12月20日最高人民法院发布的指导性案　　例中，上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案为居间　　合同关于“跳单”责任的确定在司法实践方面指明了道路。文章通　　过对居间合同权利义务关系及合同格式条款的有效性分析，进一步　　明确“跳单”责任的确定。二、案情回顾（一）基本事实　　XX年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉　　案房屋。XX年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华　　看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地 　　产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公 　　司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确　　认书》。该《确认书》第条约定，陶德华在验看过该房地产后　　六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德　　华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中　　原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房　　地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中　　原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，　　并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，　　陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方　　办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金万元。　　（二）双方争议的焦点　　原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶　　德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，　　故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求　　购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华　　按约支付中原公司违约金万元。　　被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出　　售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。　　陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。　　由原、被告观点可以看出，双方争论的焦点在于陶德华是否利用中 　　原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，私自与卖方 　　直接签订购房合同，也就是是否具有“跳单”行为。三、法律分析　　房屋买卖居间合同中“跳单”指的是，买方利用中介公司提供的　　房源信息却跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得　　的佣金的行为。（一）禁止“跳单”格式条款的法律分析　　首先，禁止“跳单”格式条款的依据是居间合同中居间人又获取　　报酬的权利。　　根据合同法的规定，居间合同居间人的主要义务为：（1）报告订　　约机会或者提供订立合同媒介的义务。居间人应当就有关订立合同　　的事项向委托人如实报告。（2）忠实义务。居间人应当如何报告订　　立合同的有关事项和其他有关信息。（3）居间人促成合同成立的，　　居间活动的费用，由居间人负担。　　其次，禁止“跳单”的格式条款能从实质上有效保证房屋买卖居　　间合同中委托人和居间人之间的平等与公平。根据居间合同的性质　　及合同法的规定，居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入　　权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第　　三人订约居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，对合同没　　有实质的介入权。禁止“跳单”格式条款却似为委托人与第三人签　　订合同做出了限制。根据合同法第40条关于格式条款无效的规定，　　提供格式条款一方免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权　　利的，该条款无效。本案约定，陶德华在验看过该房地产后六个月 　　内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关 　　联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中