20XX年重庆旭庆江湾国际花都项目价格策略报告.pptVIP

3.2高层产品核心均价推导：确定竞争项目 采用市场比较法，需要确定比较对象 竞争比较项目选取原则： 片区竞争威胁：莲花国际、钱塘玫瑰湾、嘉华鑫城、渝洲新都、渝中名郡、星月湾； 临近片区竞争威胁：同创奥韵、中新城上城、云满庭、龙湖观山水 华宇渝洲新都 3724 嘉华鑫城 3528 莲花国际 3762 中新城上城 4010 同创奥韵 3395 星月湾 3298 渝中名郡 3541 本项目 钱塘玫瑰湾 3564 云满庭C区 3663 龙湖观山水 3762 3.2高层产品核心均价推导：项目打分表 *竞争楼盘打分表.xls 3.2高层产品核心均价推导：市场比较法 项目的静态市场比准均价 本项目的静态市场比准均价—— 在不考虑市场动态增长率溢价的情况下，得出本项目的06年11月静态市场比准均价为： 3940元/m2(实收) *竞争楼盘打分表详见附件 “参考楼盘”基于客户关注度及项目可比性确定。 “权重”为客户关注度指数与产品差异度指数结合计算所得。 项目规模较大,跨越上下半城,依据工程分期划分的各个部分其占有的价值也有所不同。 从资源角度看：花街长江资源生态峡谷； 从区域上看：上半城价值下半城价值 3.2高层产品核心均价推导：市场比较法 竹园小区 隧道 回迁楼 长江二路 长江 菜袁路 13军军部 生态峡谷 花街 A地块 B地块 C地块 3.2高层产品核心均价推导：市场比较法 A地块 B地块 C地块 C地块均价比=整体均价*94% C地块均价=3940*94% = 3700元/平方米 价值比准依据: 1、区域（上下半城关系） 2、内部资源（花街、峡谷） 3、外部资源（江景） 地块 区域 内部资源 外部资源 参考依据 评分 A 上半城 会所、园景 江景 楼盘价格对比 1.12 B 下半城 花街、园景 江景 内部打分 1.05 C 下半城 花街、园景 江景 内部打分 1 3.3多层产品核心均价推导：市场同类产品比值法 采用市场成交数据进行分析，数据来源于项目调研,调研项目:单个项目内包含多层洋房和高层产品 3.3多层产品核心均价推导：市场同类产品比值法 同一项目内包含两种物业类型的： 综合考虑项目多层具备优势： 1、区域内稀缺产品； 2、本项目标杆产品； 3、花街、江景综合资源优势； 项目 洋房均价 高层均价 比值 奥林匹克花园 4000 3500 1.14：1 兰溪谷 4100 3500 1.17：1 天湖美镇 4500 3700 1.22：1 骏逸蓝山 4000 3500 1.14：1 华宇北国风光 4100 3700 1.11：1 本项目高层与多层价格比要比市场同类项目价格比要大 本项目高层 : 多层(小高层)均价比取1:1.3 3.3多层产品核心均价推导：市场同类产品比值法 已推导出本项目高层的市场动态比准均价，根据同类产品比值法，得出本项目多层的均价区间为： 5122元/m2 综合三级市场的多层与高层的产品比值，得出目前关内市场多层与高层产品的比值是1：1.3 价格报告思路 4 价目表形成及验证 1 项目背景分析 2 定价策略及方法 3 核心均价的推导 5 推售节奏 4.价目表的形成及验证 4.1 价格表制作办法 4.2 价格表形成000 4.3三套价格表试 4.4价目表的验证00 4.5 综合折扣率00 4.6 入市均价建议00 4.1价目表的制作方法 分类打分 ——高层产品和多层产品分别打分，建立不同价值体系； 精确致导 ——精确制定影响价格的因素和权重，进行销售和策划分别爬楼打分； 高成低就 ——特殊单位特殊处理，确保价值最大化，主力户型合理价格确保销售速度。 4.2价目表的形成 朝向差的分布 楼层差的分布 价格表架构 4.1 价格表制作办法 4.2 价格表形成000 4.3三套价格表试 4.4价目表的验证00 4.5 综合折扣率00 4.6 入市均价建议00 4.2价格表形成——影响价格的因素和权重 本项目标准层打分调差因素及权重参考市场在售项目的基本情况并结合自身因素综合得到； 权重设置的基本原则是客户购买时的关注度及产品本身差异度，因此高层与多层产品的因素及权重分类设定。 高层水平差因素及权重： 多层标水平差因素及权重： *水平差打分标准及权重设置详见附件 景观 户型 面积 采光 朝向 通风 噪音 22% 20% 15% 13% 10% 10% 10% 景观 户型 面积 采光 通风 噪音 25% 15% 20% 10% 10% 20% 朝向差的分布 楼层差的分布 价格表架构 4.2价格表形成——平面调差 高层单位与多层单位分别进行平面调差比较； 高层采用15层作为基准层； 多层以2层作为基准层