房地产调控政策专题讲座.ppt

总结上述分析可见，当经济运行出现减速时，中央政府就会放松房地产调控政策，而当房价出现明显反弹时，中央又会重新强调“坚持房地产调控不动摇”。无疑，房地产调控政策的确存在投鼠忌器的现象。这也可以说明为什么在几乎所有的股票都下跌的背景下，唯有房地产类股票出现上涨。 那么，为何调控政策不能“松口子”呢？ 1、平衡两种需求的需要； 2、中国经济要摆脱对房地产的依赖需要付出巨大的代价； 3、调控已取得的成效只是初步的； 4、政府权威。 住房需求有自住性的，也有投机投资性的。投机投资性需求以赚取买卖间价差为目的。从近年来我国房地产市场发展的情况看，投机投资性需求是前一时期推动房价非理性上涨的主要因素。实现房价合理回归，推动市场健康发展，关键是有效抑制投机投资性需求，不能有任何松动。这既是当前调控的重点，也是必须长期坚持的。 中国经济要想在未来的几十年有所作为，一定要尽量的“去除房地产产业化”，这是世界各国经济发展的经验总结。 德国在欧债危机中屹立不倒，最关键的原因是它的房地产价格连续几十年不涨，确保了德国制造业的强大优势一直存在。无疑，中国经济要摆脱对房地产的依赖需要付出巨大的代价，我们应该有壮士的短臂的决心，否则，在这一轮全球经济格局大调整中中国经济将会败下阵去。 调控已取得的成效只是初步的，基础还不牢固，存在许多不确定因素。当前，国内流动性较为充裕，投资渠道相对有限，投机投资性需求反弹的条件仍然存在。 如果放松调控，投机投资性资金极有可能再度“兴风作浪”，阻碍市场健康发展。房地产政策的如此反复，有损中央的决策权威，增加房地产调控的政策成本，不利于房地产市场的稳定甚至有可能因为权威的下降而接踵而来的政治方面的不稳定。 为此，必须继续坚持调控不动摇，严格执行抑制投机投资性需求的政策措施。要继续落实地方政府调控房价的责任，严格执行住房限购措施，遏制不合理住房需求。同时，继续落实差别化信贷和税收政策，加强存量住房交易税收征管等。 四、住房合理需求如何满足 房地产调控必须落脚在：以居民收入相适应的房价水平，满足居民的合理住房需求。并且，在现阶段上，必须保持较高的房地产开发投资规模。 第一、要抑制投资需求 首先，以覆盖全国范围的房屋权属数据库为基础，制定购买房屋数量限制措施。其次，制定相应的货币政策。 一方面，居民购买一定面积标准以下的第一套房屋住宅，可以适用低首付和优惠税率。另一方面，对居民购买一定面积以上的第一套住宅及多套住宅要大幅提高首付比例甚至不提供贷款、适用大大高于正常水平的惩罚利率水平。再次，以覆盖全国范围的房屋权属数据库为依据，采取对居民个人拥有超过一定面积标准的一套房屋及一套(不含)以上的房屋征收物业税等措施，大大提高房屋持有成本。 第二、增加住房有效供给 价格最终是由市场供求关系决定的。为了形成合理价格，我们一方面需要抑制需求，另一方面也必须大力增加有效供给。在此，首先，要大大加快已有土地供给的房屋建设速度，大力打击囤积土地行为。其次，要大力加强廉租房建设。今后，廉租房必须占城镇当年新交付使用住宅面积中的一定比例(比如20%)。这条措施必须作为地方政府政绩考核的一条关键指标。 第三、完善房地产税制 必须对土地、房产的持有按照市场价值统一征税。另外，建立合理住房消费的税收返还制度和对低收入阶层的住房补贴制度。 第四、要完善房屋租赁的配套措施 当前，影响我国住房购买需求的一个重要因素往往是结婚后生子、孩子就学等与户口挂钩，而没有自有住房孩子竟然无法落户口。因此，当前完善房屋租赁市场、鼓励房屋梯度消费的一个关键政策措施，就是要从这些方面进行配套改革，让居民租房无后顾之忧，因孩子落户口产生的现象也不再发生。 五、房地产市场如何长期稳定健康发展 “土地财政”和“债务经济”模式，都给中国经济未来的发展埋下了风险陷阱；房地产业的过度发展占用了过多的经济资源，客观上抑制了中国其他产业的发展；最重要的是，中国在房地产业快速发展的同时，却忽略了“居者有其屋”对社会稳定的政治意义。当想起要来平衡的时候，普遍的社会利益矛盾冲突已经十分严重了。 从政府自身利益来看，如果政府有解决地产乱象的诚意，那么应有以下举措: 首先，要打破政府垄断土地供给，允许农地直接入市，并将小产权房转正，这对降低具有价格泡沫的一线城市意义重大； 其次，停止一切福利分房行为，尽快实现公务员房产信息公开，他们如果转让内部住房，则要实行和经济适用房一样的转让政策，即先补交土地收益款； 其三，自家庭第二套房开始征收房产税，采取递增税率，将存量囤积的投资房逼向市场（二手和租赁），并让增量的投资（投机）房产不再有吸引力。 那么从政策上， 第一，房地产调控必须调整目标，不要以房价涨落作为政策目标，至少不应该是核心目标。房地产市场的