破解商业管理5大难点.docVIP

. . 痛点一：预算管控难 相比住宅地产而言，商业地产的精细化管控要求更高，住宅地产的报表精确度以“万元”计，而商业地产的报表要精细到元甚至角、分，因而要求商业地产的预算管控体系能够真正建立起来。 在预算管控方面的难点主要体现在实现以下三个方面可控： 1、预算目标可控 商业地产预算目标的编制更为复杂，同样是收支两条线，商业地产的收入预算目标需分为销售收入和 租金收入；支出预算目标需分为开发成本、运营成本和三大费用。其中“租金收入预算目标”和“运营成本预算目标”的编制及过程控制显得尤为重要。 标杆企业L企的解决思路， （1）一是基于合同的租金预算管控体系 首先，基于合同的预算编制思路。 L企的租金预算目标是基于每个商铺的每个合同来编制，如果存在空铺情况，则通过“预计合同”的方式解决。 其次，预计合同服从整体租金规划。 空铺所对应的“预计合同”租金规划，取决于此商铺所对应的业态规划，如果此铺规划为餐饮业态，则需参照餐饮业态的租金规划目标，来倒算出此商铺今年必须贡献的租金收益，从而推导出最迟开业的时间要求。 再次，四个维度把关预算目标。 各商铺对应的租金预算目标确定后，在签订合同的过程中，基于预算单价、保底收入、上手合同价格、同楼层同业态最高租金水平等四个维度，与合同价进行对比，决定是否审批此合同。 最后，租赁政策实时监控。 如果有新的租赁政策出台，L企还将各合同执行的情况与租赁政