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2014年注册资产评估师考试辅导 　建筑工程评估基础（第八章）　　 　　　　　 第 PAGE 3页 第八章　房地产价格及建筑物成新率 第一节　房地产价格及其影响因素 　　一、房地产价格的特征和分类　　（一）房地产价格的种类　　1.根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格　　一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。　　2.价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格　　（1）市场交易价格　　房地产在市场交易中实际成交的价格。　　（2）评估价格　　房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价、交易底价、课税价格等几种。 　　3.按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格　　（1）土地价格　　包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。　　（2）建筑物价格　　指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。　　（3）房地产价格　　指建筑物连同其占用的土地的价格。 　　4.按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等（掌握）　　房地产总价格：指一宗房地产的整体价格　　房地产单位价格　　　　楼面地价（单位建筑面积地价），是指平均到每单位建筑面积上的土地价格 　　容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率　　 　　【2012年·单选】某宗土地面积为3000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层建筑面积为2100平方米，第2～10层每层建筑面积为1500平方米，则该土地的容积率为（　）。　　A.0.7　　B.2　　C.5.2　　D.7 ?? 『正确答案』C『答案解析』容积率=建筑总面积/土地总面积　　建筑总面积=2100+1500×9=15600平方米　　容积率=15600/3000=5.2 　　【2009年·单选】某宗土地，单价为8000元/平方米，规划容积率为5，土地资本化率为10%，则其楼面地价为（　）元/平方米。　　A.1600　　B.8000　　C.40000　　D.80000 ?? 『正确答案』A『答案解析』楼面地价=土地单价/容积率=8000/5=1600元/平方米。参见教材P423 　　二、房地产价格的影响因素　　 　　（二）区域因素　　1.商服繁华因素　　如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。　　2.道路通达因素　　这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。 　　3.交通便捷因素　　这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。　　4.城市设施状况因素　　（1）基础设施　　（2）生活设施　　（3）文化娱乐设施　　5.环境状况因素 　　（三）个别因素　　1.土地的个别因素　　（1）区位因素。　　影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。　　（2）面积因素、宽度因素、深度因素。　　一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。 　　（3）形状因素。　　形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。　　（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。　　一般来说，土地平坦，地价较高　　（5）容积率因素。　　容积率越大，地价越高；容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。 　　（6）用途因素。　　一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。　　（7）土地使用年期因素。　　在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。　　2.建筑物的个别因素。　　（1）面积、结构、材料等。　　（2）设计、设备等是否良好。　　（3）施工质量。　　（4）法律限制。 第二节　建筑物损耗与成新率 　　一、建筑物成新率及其确定方法　　（一）成新率的概念　　特定评估标的新旧程度的比率，反映特定评估的现状与其全新状态的比例关系。　　成新率＝1－损耗率　　损耗率＝1－成新率 　　（二）成新率的确定方法　　三种方法：使用年限法、观察法、其综合进行确定　　1.使用年限法（公式调整）　　　　（1）建筑物耐用年限　　自然寿命：从建成起到不堪使用时的年数。　　经济寿命：从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。　　经济寿命短于自然寿命。　　资产评估中所用的寿命年限应该是经济耐用年限。 　　1）各种房屋的经济耐用年