西安芙蓉新天地项目分析报告书.ppt

西安芙蓉新天地项目情况报告 战略发展部 酒店物业事业部 2014年5月 一、项目概况 二、西安酒店与商业地产市场基本情况 三、项目分析与建议 一、项目概况 项目规划与投资标准 “芙蓉新天地”项目总建筑面积27.05万平米，含酒店8.3万平米（385间客房），商业18.75万平米，由12栋多层楼宇组成，其中商业部分1号楼已按1.6万元/平米的单价售出，2号楼按照2.5万元/平米的单价与意向客户进行谈判，扣除已售的1号楼及其地下车位，剩余（地上）可售建筑面积约7.5万平米，地下车库1700个； 据曲江文商介绍，项目总投资预计30亿元（含4.7亿元地价），其中酒店部分投资15亿元，商业部分投资15亿元。 项目业态 规划建面 （平米） 总投资额 （亿元） 五星级 酒店 地上部分 5.20 15.00 地下部分 3.10 集中式 商业 地上部分 12.35 15.00 地下部分 6.40 合计 27.05 30.00 一、项目概况 项目施工建设情况 项目总体施工质量较高，外立面已经装修完毕，外观效果较高端，酒店部分计划2014年6月底完工，商业部分计划8月底交付； 酒店建设标准豪华，但存在部分欠协调的情况，如标准房间面积38㎡，为一般五星级标准；但楼层高4.5米，楼道宽敞，大大高于豪华五星级标准；如北楼为为会议、餐饮等综合空间，配套齐全，但其中宴会厅面积500㎡，承接宴会可能受较大限制； 商业部分定位为奢侈品、服装、家居、儿童娱乐等Mall的基本业态，未设计排烟设施，预计餐饮业态比例不高。 一、项目概况 酒店管理已签约西班牙美利亚， 计划8月底开业，该品牌目前在国内已开业济南一家，为绿地集团战略合作伙伴，据曲江文商预期，酒店平均房价将超过1000元。 商业部分1号楼为内部价转让，已确定为金鹰国际购物中心；其他每栋面积在6000-10000平米，不能分割为小商铺销售；地下停车位可售，但停车场为互通型，售完后管理难度较大。 项目运营筹开情况 一、项目概况 项目建设情况 项目转让意向 曲江文商介绍，项目可按接近投资成本的价格进行转让：具体为酒店15亿元+剩余7.5万㎡参考1号楼按1.6万元/㎡转让（12亿元），总价约27亿元。 二、西安酒店与商业地产市场基本情况 酒店和购物中心、写字楼等商业地产组成了商圈，商圈的发展状态很大程度决定了酒店、商业地产的经营情况及市场竞争力：对西安商圈的分析，有助于我们对本项目的研判。 7 西安大型商圈情况 钟鼓楼、小寨、长乐，经开、高新、曲江六大成熟商圈占西安社会消费额2/3； 前三大商圈是西安最成熟的老商圈，钟鼓楼为地区级别商圈，小寨为市级商圈，长乐主要为服装批发等；后三大商圈辐射范围限于本区域内，业态种类不够全面； 高新、曲江等新锐商圈拥有西安最好的基础设施、物业配套和良好投资环境，未来地位有望提升。 （一）西安商圈情况 8 商圈特征 典型高星级酒店 典型商业 钟鼓楼商圈 地区级商圈，辐射西安及西北地区、中外游客消费群； 定位西安最高端； 逐渐由百货更新升级； 租金水平20-30元/天/平米。 索菲特人民大厦、 索菲特传奇酒店、 万达希尔顿酒店、 金花豪生大酒店、 维景国际大酒店、 君乐城堡酒店 开元商城、 世纪金花、 中大国际、 百盛 小寨商圈 西安第二大商圈，交通便利； 依托高校区，以年轻人为主要消费群； 业态布局以卖场、百货为主； 整体档次偏低，硬件配套较差； 租金水平12-20元/天/平米。 皇冠假日酒店 金鹰国际、 国贸、 银泰百货、 凯德广场、 百盛 长乐路商圈 以服装等大型专业批发市场为主 金花大酒店、 建国饭店 西北商贸城、 义乌商品城 高新区商圈 依托高新区产业发展，新兴商圈，待成熟； 以高新区从业人员、周边入住居民为主要消费群； 租金水平低于10元/天/平米； 随着企业、居民不断入驻，未来发展前景良好。 香格里拉酒店、 瑞斯丽大酒店 世纪金花、 金鹰国际 曲江商圈 依托大雁塔景区，成熟度低于上述三商圈； 以旅游人群、周边居民为主要消费群； 政府大力支持，大面积商业处于招商阶段。 威斯汀大酒店、 曲江国际饭店、 欧凯罗酒店 大唐不夜城、 新乐汇 经开区商圈 商圈处于起步阶段，目前商业较低端； 规划为西安商贸中心之一，随着市政府北迁，支持力度加大。 赛瑞喜来登大酒店、 禹龙国际酒店 赛高国际、 世纪金花、 崇尚百货 二、西安酒店与商业地产市场基本情况 西安高星级酒店经营情况 数据A——国家旅游局统计公报口径 平均房价： 2011-2013年间，西安9家纳入统计的五星级酒店三年间房价持续走低，平均房价约为655元； 入住率：2011-2013年间，西安五星级酒店各季度平均出租率约为59%，其中第一、四季度较淡，第二、三季度较旺； 间房