滨海永升城产权式酒店公寓营销推广方案.doc

滨海永升城1期产权式酒店公寓营销推广方案 盛轩置业 2011年7月 目录 第一部分 老城项目分析 一、老城组团板块内的房地产发展现状 二、地块环境分析 三、竞争项目分析 第二部分 产权式酒店公寓的运营 一、回报预估 二、精装 三、管家服务 四、对后续项目的利好 第三部分 资金回笼 一、促销措施和促销活动 二、资金回笼表 第四部分 项目推广 一、项目市场定位 二、推广主题 三、推广思路 第五部分 广告投放 一、分销 二、岛外房展 三、网络推广 四、短信推广 五、媒体广告 六、广告预算 第一部分 老城项目分析 一、老城组团板块内的房地产发展现状 老城板块位于海口市新市区郊区，随着海口市政府的西迁，西海岸度假休闲带的成熟完善，临近的老城组团板块的房地产也逐步起步。综观海口目前土地供应情况，其他各区的土地资源已经非常有限，发展后劲不足，而老城组团片区有广袤的土地储备，因而从长远发展来看，本区必将是房地产开发的热点所在。 目前该地区的楼盘并不多，在售和即将销售的主要是绿生花园，四季康城（1、2期），澄江广场，鼎基香榭，中华坊，丽海阳光，天赐·上湾，金手指·高尔夫温泉小镇（2期），博亚·龙湾，富力·红树湾，富力·盈溪谷，新理益·半岛一号， 熙岸·新铁度假村等。 老城组团板块作为澄迈城市发展规划“一城一带多组团”中的一城，又是海口2005—2020年城市发展规划的西海岸延伸的新组团，独享两市县之天时地利人和，优惠政策、自然优势资源给力。在住宅建设上以成片集中开发为原则，发展居住区群，进一步形成规模效应。这一决策使老城组团板块从幕后走向了大海口发展的中心舞台。本项目正是在这种区域大环境下孕育而出的。随着人气聚集，土地成批量推出，未来发展前景灿烂。 》》价值点发现： 》》价值点发现： 1、随着城际拓展，这里将成为海口西海岸新区； 2、大海口未来滨海人居的重要中心。 区位价值1-地理空间 海口市中心 海口西海岸 盈滨半岛 本案 18公里，海口后花园，半小时生活圈 二、地块环境分析 （一）区位环境分析 1、区位特征 A　区域情况 本项目位于澄迈老城工业大道，老城开发区主干道工业大道和规划大道的交汇处。毗邻生态软件园和中国第四大免税区、盈滨半岛；项目东面、北面、南面即是绿生花园、四季康城，高档社区人文条件优厚。 B　交通情况 项目北临工业大道，西靠规划大道，南邻博士园路，交通十分通畅，从社区门口就可以直通澄迈老城各个地方，30分钟就可以顺达海口市区、美兰机场。随着城区规划的全面展开，未来发展前景广阔。 2、配套条件 A 购物场所 项目周围目前没有大型购物超市，但平时的生活品购物没有问题，城区有名立超市、康杰电器城，随着四季康城、澄江广场的项目楼盘的开发建设，娱乐餐饮、休闲康体、大型商场超市，各种生活所需一应俱全。 B 餐饮娱乐 城区有老城海鲜馆、金港城贵族时尚会所，在盈滨半岛上有索菲特大酒店，海南亚太温泉酒店，工业大道上的四季康城，澄江广场等楼盘社区规划中的中高档餐饮娱乐配套在建。 C 人文资源 本项目的教育文化资源丰富,最主要的高新技术产业基地是生态软件园产业基地，海南博士·院士产业园；城区还有老城实验幼儿园、道辅小学、老城中学，永庆寺也在项目基地不远处，人文资源优越。 D 医疗保健 目前的医疗设施主要有老城卫生院，还有一些中小型诊所和多家药房，离省人民医院、省农垦医院20分钟。 E 金融类服务网点 工商银行、邮政银行、农业银行等银行在该区域均有网点。 （二）人口环境分析 通过调查，发现项目潜在的客户群体还是很多的，海口市新行政中心的建设为本区域带来了巨大的磁场聚集效应，国贸、世贸、秀英区、粤海铁路集团等企事业单位公务员、白领急需改善住房环境，还有本区域原有的中石油、马村发电站、马村港等企事业单位工作人员和本地居民，他们需要改善居住环境。他们需要就近居住、生活，会优先考虑搬迁或落户本区域，所以对这部分人我们应该加强引导，争取企事业单位团购，集体落户来迅速聚集人气。 三、竞争项目分析 （一）板块竞争分析 跟海口市其他的开发板块相比，本项目所处的老城组团板块具有自身的优势和特色： 首先，处于海口市西海岸旅游度假区延伸带，地理位置优越； 第二，处于新兴高新经济技术开发区中心，人气聚集快，发展潜力大； 第三，工业大道建设开发和生态软件园产业基地的开发，会引发磁场聚集效应，带来该区中心地带的地产开发热潮，吸引购房者到此购房落户。 因此，不少房地产开发商加入该区域开发行列，比如泽航地产，富力地产，天利地产等公司，对于公司来说，竞争压力很大，但项目滨海永升城有其他项目没有的五星级酒店，产权式酒店公寓，这在老城片区乃至整个海口西海岸都是屈指可数的，挑战与机遇并存。 （二）品牌竞争分析 开发商海南永升达投资有