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北京市养老地产区域研究报告 黎坤 杨忠显 李晨源 摘要 我国老龄化趋势的日益加剧已成为一个突出的社会问题，在此背景下养老服务市场化已 成大势所趋，北京、上海等各大城市率先掀起养老地产的开发热潮， 但相比养老产业已发 展渐趋成熟的发达国家和地区，国内养老产业在融资开发、运营和管理诸多方面皆存在严 重的不足，造成市场的混乱和发展的滞后。为借鉴发达国家和地区的成功经验、分析发现 北京市养老产业开发经营的优势和不足以及规范养老地产的开发经营模式，尝试提出相关 政策建议，本文进行了养老地产的文献综述研究、应用四象限模型分析了北京市养老地产 市场并报告了实地考察了汇晨老年公寓和康梦圆老年公寓扥结果，对养老地产整体市场和 存在的发展模式得出了总结、展望和发展建议。 关键词：老龄化 养老地产 市场化 开发经营模式 老年公寓 第一章 绪论 1.1 研究背景 人口老龄化是目前世界各国普遍面临的问题之一。联合国国际人口学会编著的《人口学 词典》对人口老龄化的定义是： 当一个国家或地区 60岁以上人口所占比例达到或超过人口数 的10 ％，或者 65岁以上人口达到或超过总人口数的 7 ％时， 其人口即称为 “老年型 人口，这 样的社会即称之为“老龄社会 。 统计显示，我国己于 1999年成为老年型国家，而且我国老龄人口比重正迅速提高。而根 据2010 年第六次人口普查数据显示， O．14岁人口占 16．60％，比 2000年人口普查下降 6．29 个百分点：我国 60 岁及以上人口占 13．26 ％，比 2000年人口普查上升 2．93个百分点，其中 65岁及以上人口占 8．87％，比 2000年人口普查上升 1．91个百分点。 人口年龄结构的变化趋 势，说明了随着我国经济社会的快速发展， 以及人民生活水平、 医疗卫生保健事业的巨大改 善，生育率持续保持较低水平，老龄化进程逐步加快。 但是，与中国老龄化程度不断加剧所对应的养老模式问题却尚未实现同步发展。在中国 传统文化中，对老年人有发自内心的尊重，这种尊重几乎是无条件的。 百善孝为先，这句话 就分说明了中国人对 “孝”、对老年人的态度。 在中国历朝历代重农文化所滋生的群体本位 思想下，尊老爱幼、互相扶助的尊老孝亲主义哲学得以体现、这使得以“养儿防老 、“儿 孙绕膝”、“天伦之乐 成为我国传统养老模式的基础。 鉴于老龄化及所带来的社会问题越来越突出， 国内养老服务需求的缺口越来越大， 随 着经济社会的发展， 终于在市场机制中显化出来， 养老市场包括地产市场和服务市场的大规 模兴起和完善已成大势所趋， 同时近年来国内各大房地产开发商在住宅、 商业、 工业等各种 物业形态的的投资开发中遭遇到政策和融资等多方面呢的瓶颈，投资利润率有下降的趋势， 在这样的双重因素影响下，养老地产市场因其需求的日益增加和有关政策方面的优惠条件， 以及可预期的长期投资收益， 不断吸引着各大地产商进入该领域， 如保利、万科等均有涉足。 鉴于我国在这方面的空白， 国内养老地产的现有模式都是借鉴国外主要是欧美的经验， 如北 京的太阳城养老项目就是美国的太阳城公司来华投资开发的， 而后的北京太申祥和、 上海亲 和源等均有借鉴其经验。 如今，养老地产已在主要一线城市全线飘红， 刮起一股强劲的养老市场化之风。