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XX房地产评估事务有限公司 估价质量管理制度 为了规范我所房地产估价行为，统一估价程序和方法，提高工作效率，做到估价结果客观、公正、合理，根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》制定本制度。 一、执业主体及人员 从事房地产估价业务，执业主体是取得《房地产价格评估机构资格证书》的房地产中介服务机构。执业人员是具有从事房地产估价资格的房地产估价师或房地产评估员。 二、房地产估价应遵循的原则: （一）严格遵循公正、公开、公平、客观、科学原则，遵守职业道德规范，保守执业过程中知悉的业务秘密。 （二）合法原则。应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 （三）最高最佳使用原则。应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 （四）替代原则。要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 （五）估价时点原则。要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 三、估价程序 （一）、明确估价基本事项。包括明确估价目的、明确估价对象、明确估价时点。在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。 （二）、拟定估价作业方案。在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。 估价作业方案主要应包括下列内容： 1、拟采用的估价技术路线和估价方法； 2、拟调查搜集的资料及其来源渠道； 3、预计所需的时间、人力、经费； 4、拟定作业步骤和作业进度。 （三）、搜集估价所需资料。估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。 估价所需资料主要应包括下列方面： 1、对房地产价格有普遍影响的资料； 2、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 3、相关房地产交易、成本、收益实例资料； 4、反映估价对象状况的资料。 （四）、实地查勘估价对象。估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。 （五）、选定估价方法计算。估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 （六）、确定估价结果。对不同估价方法估算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。 对不同估价方法估算出的结果应做下列检查： 1、计算过程是否有误； 2、基础数据是否准确； 3、参数选择是否合理； 4、是否符合估价原则； 5、公式选用是否恰当； 6、选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。 在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果。在计算求出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。 （七）、撰写估价报告。估价报告应做到：全面性、公正性、客观性、准确性、概括性。 估价报告应包括：封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。 对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。 估价报告应记载：估价项目名称、委托方名称或姓名和住所、估价方（房地产估价机构）名称和住所、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价技术路线、方法和测算过程、估价结果及其确定的理由、估价作业日期、估价报告应用的有效期、估价人员、注册房地产估价师的声明和签名、盖章、估价的假设和限制条件、 附件。 估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。 （七）、估价