2012年土地估价师测试之城市规划和土地估价的有机统一.docVIP

2012年土地估价师测试之城市规划和土地估价的有机统一 地价的合理程度直接决定于土地流动的规模和合理利用程度，特别是城市规划形成的各种因素。地价构成复杂，影响因素很多，而且难以量化。无论是采取剩余法、收益法、成本法、市场比较法、购买年法，还是路线价法进行地价测算，都必须基于市场条件及交易的客观状况，脱离了直接或间接的市场交易价格以及城市规划形成的各种条件，其评估价格必然脱离实际。因此科学进行城市规划必须充分考虑土地估价，如何在城市规划中把握好土地估价，科学合理进行土地利用规划，对原有的地价评估提出了新的要求。 1、城市规划与土地估价的内在联系 城市规划最基本的内容是土地利用规划。土地作为城市规划的重要对象，与之密切相关。所有规划都在土地上产生，所有的规划都在土地上整体建成。土地是宝贵的自然资源，是人类赖以生存的基础，也是人类一切活动的载体。而城市规划正是政府调控土地和空间资源的重要手段，保护和协调好城市土地资源，促进土地及空间资源的合理配置和高效利用是城市规划的主要职责。城市规划是土地得到了使用的有力保证，在经济上体现为土地价格在城市用地价格体系中的最合理分布。 土地与城市规划是密不可分、互为作用的，土地价格作为土地所有权在经济上的实现形式，与城市规划更是休戚相关。地价在城市发展的过程中，总是动态变化的。而这种动态变化，取决于城市性质、规模、发展方向、建设功能、房