土地性质变更和转让.doc

名称、地址和土地用途变更登记是指对已经登记的土地权利人名称、地址和土地用途发生变更时而进行的登记。它主要包括以下几种情况：　　（1）更名登记。是指因土地权利人名称或姓名的改变而进行变更登记。土地权利人是土地权利的主体，当土地权利人的名称发生变更时，土地登记卡中该土地权利人的名称也必须同时进行相应的变更，以保证土地权利同土地权利人的一致性。 （2）更址登记。是指因土地权利人住址改变而进行的变更登记。地址变更登记不涉及土地权属变更，因此，不需报人民政府审批，由土地管理部门注册登记。 （3）土地用途变更登记。是指土地权利人依法变更土地用途或者因自然环境变化导致土地用途与原登记用途不符而进行的变更登记。按照土地登记的有关规定，城市土地的用途以城镇土地分类中的二级类为准，农村土地的用途以土地利用现状调查中土地分类的一级类为准。因此，城镇土地即建设用地使用权所登记的二级地类发生变化，即应办理土地用途变更登记；农村土地（农业用地）按一级地类登记，因此，农用土地用途当一级地类发生变化时才进行变更登记。目前我国的土地用途变更登记主要有三种类型： （1）国有土地的用途发生变更的土地用途变更登记。 （2）农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的土地用途变更登记。 （3）集体土地建设用地的用途发生变更的土地用途变更登记。 由于土地使用权出让的形式有三种，即协议出让、招标出让和拍卖出让，所以出让的程序也各不相同。 协议出让土地使用权的程序是：　　（1）用地者向政府申请取得出让土地使用权。 （2）用地申请经政府同意后，用地者与政府协商出让土地的用地面积、使用年限、出让地价等用地条件，双方就有关内容达成一致后，草签土地使用权出让合同。 （3）土地使用权出让合同草签完毕后，持有关材料，按审批管理的规定报有批准权限的政府批准出让土地使用权。 （4）土地使用权受让人按合同约定支付出让金价款，政府按合同约定提供土地使用权。 （5）办理土地登记的有关手续。 招标出让土地使用权的程序是： （1）准备招标文件，如招标书、投标书、土地使用和规划条件等。 （2）发布招标公告。 （3）有意受让人办理竞标手续。 （4）政府确定中标人并签订出让合同。 （5）中标人按合同约定支付出让金并办、理土地登记手续。 拍卖土地使用权的程序是： （1）准备拍卖文件。 （2）发布拍卖公告。 （3）有意受让人索取有关文件，办理竞投手续。 （4）在指定地点、时间竞投。 （5）签订出让合同。 （6）支付土地出让金，办理土地登记手续。 土地使用权出让年限届满后，有两种处理方式： 一是土地使用者申请续期。 在一般情况下，政府应批准续期使用。按照《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限期满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，政府除根据社会公共利益需要收回该幅土地的外，对申请续期的应当予以批准，经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付土地使用权出让金。 二是政府无偿收回土地使用权。《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的，土地使用权由国家无偿收回。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条的规定，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这就是说，国家在收回土地使用权的同时，也无偿收回建筑物、其他附着物的所有权。