03设备管理规范.docVIP

云南奥宸物业管理有限公司 文件编号： PR-05 设备管理规范 版 次： I/0 生效日期 2010年1月1日 第 PAGE 7 页 共 NUMPAGES 11 页 1．0 目的 保证所有为客户提供各种服务的公共设备满足服务要求。 2．0 适用范围 云南奥宸物业管理有限公司管辖的电力(油)拖动设备、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。 3．0 定义 3．1 日常维护保养 指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。 3．2 一级保养 对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。 3．3 二级保养 对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。 3．4 中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%--30%，周期3-5年。 3．5 大修工程 大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6—10年。 3．6 设备更新和技术改造 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。 3．7 事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。 3．8 状态维修 通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。 4．0 设备分类 4.1 根据设备对客户服务的重要性将其分为三级，即：Ⅰ类设备、Ⅱ类设备、Ⅲ类设备（除Ⅰ、Ⅱ类以外的所有一般设备为Ⅲ类设备），风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜： 4.2 Ⅰ类设备：变压器、配电房高低压配电柜、柴油发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、火灾报警控制柜、消防联动柜、对讲报警系统、防盗监控系统、空调机组、冷却塔、电梯等重点设备列为Ⅰ类设备。 4.3 Ⅱ类设备：单元低压配电总柜、气体自动灭火设施、区域火灾报警控制箱、正压风机、防排烟风机、空气处理器、公用天线系统、交通道闸、停车场自动收费装置、泳池水处理装置等次重点设备列为Ⅱ类设备。 4.4 Ⅲ类设备：除Ⅰ、Ⅱ类以外的所有设备。如：小型控制箱（配电箱）、通风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等一般设备列为Ⅲ类设备。 5．0 设备管理模式 采用计划预修制（三级保养--日常维护保养、一级保养、二级保养,小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。 5．1 对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。 5．2 对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。 5．3 对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年一次保养。 5．4 物业服务中心根据公司《设备管理规范》、《设备保养标准》具体制定所管设施设备的《设备操作规程》，可参见《 系统管理规程》。 6．0 职责 6．1 公司工程维修中心负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工程监督、组织验收，保养计划审批，参与设备（器具）申购、报废。 6．2 公司工程维修中心参与有关设备设施的招投标，选择设备维修养护供方。 6．3 物业服务中心工程维修部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的日常检查。 6．4 物业服