农村土地流转改变土地农业用途合同效力如何认定.docx

农村土地流转改变土地的农业用途合同效力如何认定 　　农村土地互换合同效力的认定问题　　案情　　原告何龙平、被告陈世林以及第三人陈连全系同村村民。第三人陈连全是被告陈世林的父亲。XX年10月，原告与第三人口头协商，原告用其弟何龙坤承包的位于里相的亩水田兑换陈世林、陈世升为承包户主延包的位于里相处的亩水田，用于建设住房。XX年2月底，原告未经土地部门审批，即在与第三人口头协议兑换的水田处施工打地基，准备建房。XX年3月1日，原告与第三人请村民小组长兼村委干部何龙勤为两人书写换责任田协议书，何龙勤用早已盖有荔浦县杜莫镇屯顿村民委员会公章的信笺书写协议，约定原告与第三人兑换同在李象的责任田约4分田，双方若反悔，则要赔偿对方5倍经济损失。原告及第三人均在协议书上捺印，何龙勤和在场人原告弟弟何龙坤签名，协议落款日期为XX年10月5日。陈世林知道后，不同意该协议，遂向荔浦县农业承包合同纠纷仲裁委员会申请仲裁。仲裁委员会作出的仲裁裁决书，认定原告与第三人签订的换田协议无效。原告不服该仲裁裁决书，遂诉至荔浦县人民法院。　　分析　　我们该如何判断案例中土地互换协议的效力呢？当前，在农村普遍存在农户互换土地的现象。在农村互换土地过程中，往往采取口头协商或者以行动的耕种方式来确定互换土地，很少有形成书面合同的，即使有书面的协议，也存在诸多不规范的地方，这是农村土地问题纠纷频生的一个重要因素。　　《农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。第四十条规定，承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于　　同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。即使法律规定可以互换土地，但是在整个互换土地过程中是否存在违反法律的规定事项，将直接影响互换合同的效力。　　互换土地的，应当签订书面合同。互换土地合同一般应当包括以下条款：1、双方当事人的姓名、住所；2、流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；3、流转的期限和起止日期；4、流转土地的用途；5、双方当事人的权利义务；6、流转价款及支付方式；7、违约责任。案例中的互换协议仅仅有双方当事人的姓名、流转土地的名称、面积、违约责任。其他内容均没有，仅从互换协议要件来看，就是不合格的、有缺陷的合同。　　土地互换合同的效力不仅仅看合同的表面构成，还要看合同履行过程是否合法。《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第项规定，当事人订立合同应当遵循法律、行政法规的规定。违反法律的民事行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第项，违反法律、行政法规的强制性规定的合同同样无效。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第一款第　　项，任何人非经依法批准，不得将承包地用于非农建设，且土地经营权流转不得改变土地的农业用途。案例中，原告与第三人交换责任田的目的是用交换的水田建设住房，且已在交换的水田里建设地基，实质上改变了水田的农业用途。而且原告的建房行为未获土地部门依法审批。　　综上，可以看出，原告的行为违反了相关法律关于非经依法批准，不得改变土地农业用途的强制性规定，其与第三人签订的换田协议无效。　　农村土地流转合同的效力认定　　武凌李凤梅　　内蒙古天骄律师事务所　　[案情回放]　　XX年11月15日，农民孙某与妻子李某取得了位于包头市小召湾村的20x2平方米的土地承包经营权，用于发展、新建温室及温室工作间。由于孙某患有比较严重的疾病，劳动能力有限，土地无法得到有效利用，于是孙某夫妻决定转让承包地使用权。XX年6月，孙某与巴彦淖尔市临河区人武某签订了一份合同书。合同约定：孙某的温室地及工作间以七万元人民币永久性转让给武某使用，转让费用一次性付清，从本合同签订之日起，武某可对此土地进行修建改造，在此期间孙某负责协调城建规划等有关部门的干涉阻拦，确保武某对本土地的永久性使用权。　　XX年6月10日，武某一次性付清约定款项。6月底，武某开始在承包地上打地基修建温室。XX年7月10日，包头市稀土高新技术产业开发区管理委员会发出关于严禁在同官村、小召湾村、交界营子村、黄草洼村搭建违章建筑、抢载苗木及改变土地使用性质的通告。该通告第一条规定：任何单位和个人未经审批部门同意，均不得抢建住宅、温室等各类临时或永久性建筑，擅自改变用地性质，视作违法用地。随后武某要求解除合同，返还所付款项，孙某不同意解除合同。　　XX年10月武某将孙某告上法庭，要求解除原被告的合同，判　　令被告返还土地租赁款及利息。　　法院经审理后判决：一、原被告签订的转让合同无效;二、被告孙某于判决生效后三十日内返还原告土地转让款；三、原告武某于判决生效后三十日