关于房地产公司分立的若干法律问题.docVIP

. . 关于房地产公司分立的若干法律问题 张延岭 ——兼谈房地产项目转让方式的选择青岛市某甲房地产有限公司，现有多个房地产项目在建，其欲将其中的酒店式公寓项目转至另一公司乙，甲公司特就该事宜咨询本律师并委托本律师出具实施方案。一、分立方案的选定目前房地产项目转让基本采取两种方案。一是土地使用权直接转让，但该种方案受限于投资开发程度的条件限制，而且交易双方必须为此交纳巨额土地增值税、营业税和契税，因此，该方案一般不被采取。二是以房地产出资成立项目公司然后转让股权，该种方案曾因合法避免交纳土地增值税和营业税而一时成为业界的最佳选择，但随着财税字200621号文的实施，该方案的诱惑力也大大降低，该文件规定对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定，即房地产开发企业以房地产进行投资或联营要缴纳相应的土地增值税。通过与上述方案相比较，结合交易双方的基本情况和需要，笔者最终向委托人设计了先分立后转让的方式。即先将甲公司采取存续分立的方式一分为二，并将酒店式公寓项目划至新设公司，然后将新设公司的股权转让与乙公司。二、分立方案的优点与弊端1、采取分立方式将显现极大税务优势。首先，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。由于企业分立不属于销售行为，因此不应涉及营业税。其次，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。企业分立不属于上述土地增值税纳税行为，因此也不应涉及土地增值税。再次，关于契税，财税200641号《财政部、国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》规定，如果企业分立行为在2008年12月31日前完成，契税可以免交。但必须指出，该文制定初衷是用于现代企业制度建立的，因此该文中免交契税的规定是否适用有限公司分立以及2008年12月31日后的企业分立能否参照该文，目前未见明确规定。有人认为，既然规定了免交期，则免交期届满后理应缴纳。但也有人指出，《中华人民共和国契税暂行条例》规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。”因企业分立而转移土地权属的，不应包含在缴纳契税之列。最后，关于企业所得税，《国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》（国税发〔2000〕119号）规定：被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产，计算被分立资产的财产转让所得，依法缴纳所得税。分立企业接受被分立企业的资产，在计税时可按经评估确认的价值确定成本。但是，如果分立企业支付给被分立企业或其股东的交换价款中，除分立企业股权以外的非股权支付额，不高于支付的股权票面价值（或支付股本的账面价值）20%的，经税务机关审核确认，被分立企业可不确认分离资产的转让所得或损失，不计算所得税。因此，若分立过程中并未发生非股权支付额，被分立企业可不确认分离资产的转让所得或损失，不计算所得税。2、分立方案的弊端和防范。《民法通则》规定：企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。《合同法》规定：当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。《公司法》规定：公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。但是，公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外。根据上述规定，若将甲房地产公司采取存续方式分立后，由乙公司受让新设公司的全部股权，如甲公司不能在分立前与债权人就债务清偿达成书面协议，则新公司将背负连带承担债务的风险，因此，如何帮助乙公司打消对该风险的忧虑，将是甲乙双方交易成功的关键。对此，我们提出了几种方法供当事人选择：（1）设定债务沉淀期。乙方最后支付的一期股权转让金可暂存双方认可的第三方，待股权变更过户两年后向股权转让方解付，其间发生连带债务的，可从股权转让金中扣除。（2）风险担保。即向乙方提供土地使用权抵押或其他担保。（3）债务清偿。如不能在分立前与债权人就债务清偿达成书面协议，则可立即清偿债务，以降低乙方忧虑。此外，为避免新设公司在股权转让后连带主张或受让存续公司的债权，我们建议甲公