保障房商业开发模式商业地产借壳吸金-中国商业地产全程服务机构.DOC

派顿快讯 PCIM NEWS 本期编辑：文娟 上海派顿投资管理咨询有限公司 - PAGE 2 - 未来3年4030亿美元投资全球商用地产 未来3年4030亿美元 投资全球商用地产 2011-05-24 　　近日，DTZ戴德梁行发布了《全球债务融资缺口报告》，未来三年(2011至2013年)，全球商用地产债务融资缺口将下降至2020亿美元，较2010年11月的预计数字2450亿美元减少17%。 　　报告中指出，尽管全球的数字减少，但部分地区的债务融资缺口数字仍然庞大。欧洲及北美洲的债务融资缺口均有所下降，其中，美国在2011至2013年的预期数字将从490亿美元减少至0，因为美国物业在2010年第四季度获得强劲的资本价值增长，而未偿债务亦有所减少；不过，这490亿美元只不过占已投资物业市值的1%，因此，这个降幅将不会如预期那样明显。欧洲的债务融资缺口预计为1090亿美元，较前微跌80亿美元；至于亚太区，其缺口数字将增加140亿美元，达到840亿美元，主要由日本带动。 　　一般来说，债务融资缺口会被商用物业投资筹得的新资金所抵消。DTZ戴德梁行估计，未来三年将有4030亿美元的新资金将投资于全球的商用地产市场，而这几乎是同期全球债务融资缺口预期数字(2020亿美元)的两倍。 HYPERLINK 返回目录 2011年0 2011年0 总第89期 本期目录 ●未来3年4030亿美元投资全球商用地产 ●养老地产潜力巨大 成房企政策“避风港” ●保障房+商业开发模式：商业地产借壳吸金 ●中国商业地产未脱“住宅开发”巢臼 ●商业地产风险泡沫越吹越大 ●外资看好中国持有型物业 ●“电商”一库难求 ●中国将推广土地视频监控违法用地 ●调控再度升级 商业地产不再是调控避风港 ●房企融资年息高至40% ●香河53起土地违法被叫停 五矿万通等房企卷入 ●中国零售投资最佳城市 北京居首 更多资讯： 保障房+商业开发模式：商业地产借壳吸金 2011-05-26 今年1-5月发行的20款保障房概念信托里，信托产品说明中称募集资金完全投向保障房的不超过6款。信托产品名中出现“棚户区改造”和“旧城改造”的就有13款，占比65%。这些棚户区改造信托产品多采取的是保障性质的还迁房+商业开发模式，且后者占了整个项目的大部分土地和资金。 翻看有着诸如“棚户区改造”、“旧城改造”、“城中区改造”头衔的保障房信托说明书，会发现其中绝大部分产品，或者没有具体说明资金如何用于棚户区建设，或者棚户区改造项目后跟着一长串商业开发项目介绍。今年发行的多数棚户区改造项目信托产品捆绑了商业地产开发。其中真正投资到保障房、经适房建设的资金并不多。 与棚户区改造+ 商业地产开发信托产品热销对应的，是真正意义上的保障房信托市场的惨淡。列举5月的 数据，截至目前已发行的4款保障房相关信托产品，2款是棚户区改造项目，1款旧城改造项目，1款是保障房基金。未包装商业地产的保障房信托计划年化收益多在7%-8.5%。由此，对信托 公司、地产公司、地方政府而言，保障房信托融资似乎都不是最优选择。这也进一步催化了“保障房+商业地产开发”信托产品的诞生。 HYPERLINK 返回目录 中国商业地产未脱“住宅开发”巢臼 2011-05-25 商业地产是地产行业里最热门的话题。而在过去，地产行业中以商业地产为主的公司很少，同时一个公司成规模化地开发和经营商业地产的成功先例非常匮乏。大部分公司的获利都是通过将项目盖好出让获得差价的方式。 到目前为止，住宅开发商只解决了土地、人才、资金三个问题。但要做真正的商业地产开发还须另解决专业运营能力、利益分配和退出机制等三大难题。也就是说，中国商业地产虽然蔚为风尚，但事实上从各个环节都还停留在住宅开发的旧辙上，真正的转型仍然遥远。 在成熟经济体，地产商分为两类，即地产开发商和商业地产运营商。可以看出，住宅开发其获利模式是一次性的，交易完成后双方权利和义务即宣告终结；而商业运营则是持续性的，在这个过程中商业体所有者、经营者始终发生着利益联系，只有各方利益达到一个平衡点，才能持续下去。从这个意义上讲，住宅开发与商业运营不应该以产品来区分，而应该以是否持有并产生稳定现金流来区分。而衡量商业地产价值的核心则是未来现金流量的现值。以此标准来看一些国内的地产商本质上并非是商业地产运营商，而仅仅是以商业为幌子的“类住宅”开发商。 HYPERLINK 返回目录 商业地产风险泡沫越吹越大 2011-05-25 目前，楼市调控政策逐步收紧，住宅市场成交量低迷，开发商纷纷从住宅地产开发转向尚未受到严控的商业地产开发。在全国各大城市商品住宅成交量持续下滑的同时