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房地产开发项目评估方法 一、房地产开发项目建设程序 二、项目策划方法 三、项目评估参数的确定 四、市场分析方法 五、财务评价方法 六、举例分析 一、房地产开发项目建设程序 ■ 获得土地阶段（初步可行性研究） ↓土地报价的可行性研究报告 ↓董事会批准参加土地竞买重大事宜 ↓参加土地竞买 ■ 前期管理阶段 ↓产品方案优化 ↓规划设计与方案优化 ↓可行性研究与项目融资（前期终点，三证评估，四证放款） ■ 经营计划阶段 ↓ ■经营实施阶段（动态管理与控制） ↓开工准备 ↓项目开工 ↓开盘销售 ↓竣工验收 ■ 后评价阶段 二、项目策划方法 策划的真谛：优化方案，确定参数 策划的内容： 1、优化产品方案 2、优化项目分期开发方案 3、优化规划设计方案（总平面） 4、优化融资方案（范围、金额、时机） 1、优化产品方案 （1）优化准备——市场研究 ◆宏观趋势分析，得出产品的数量空间和价格空间； ◆产品定位分析，确定产品档次及价格； ◆价格预测，确定未来若干年的产品价格。 （2）产品方案优化 ◆以利润为目标，用线性规划方法 ◆确定每种产品用地面积、开发数量； ◆产品方案优化必须在在项目规划前完成，在项目可行性研究和评估阶段进行优化意义不大。 2、优化项目分期开发方案 分期开发与利润 每期开发规模与期数 每期衔接与项目开发周期 3、优化规划设计方案 规划设计方案的作用 满足政府用地规划要求、满足用户的需求、满足开发商效益最大化要求 需经过政府审批，审批后不能轻易变动 方案优化方法 主要从开发商效益最大化角度，在满足政府要求和用户需求的前提下，用动态指标和方案比较方法优化。 4、优化融资方案 （1）满足项目融资条件： ①资本金要求：权益资金占总投资比例不低于35% ②四证要求：拿到土地证、土地规划许可证、建设规划许可证、施工证等四证才能放款。 （2）资金需求规律：前紧后松 （3）融资范围与方法： ①分期融资：保证本期项目资本金占本期工程总投资的比例达到规定要求，由本期工程经营收入还款。 ②项目融资：一次承诺整个项目贷款，还款周期跨越多期工程，多期工程滚动开发。保证项目资本金占项目总投资的比例达到规定要求。 ③土地抵押贷款，以抵押物的价值作为贷款决策依据。 （4）融资方案优化结果 贷款金额、用款时间、还款计划 三、项目评估参数的确定 （1）基本参数 （2）项目分期开发计划参数 （3）开发产品经营计划参数 （4）投资估算及使用计划参数 （5）资金筹措计划参数 财务评价参数汇总表 （1）基本参数—开发周期 （1）基本参数--税率利率 (2)项目分期开发计划参数 单项工程（产品）开发计划参数 （3）开发产品经营计划参数 （4）投资估算及使用计划 其它费用估算指标(第一期) 土地费用使用计划参数 (5)资金筹措计划数据 长期借款还本付息条件 资金筹措计划 过桥贷款还本付息计划 长期借款还本付息条件 项目启动资金筹措方法 1）启动资金 从拿土地到具备一期工程开工条件（四证齐全），这段时间需要支付的全部费用。 2）项目资本金 最低自有资金=项目总投资×35%， 3）启动资金的筹措 当“项目资本金≥启动资金”时 过桥贷款=0 当“项目资本金启动资金”时 过桥贷款=启动资金-项目资本金 4）资金筹措方法举例 项目2005年4季度开工，开工前所需资金为启动资金，计算如下： 一期启动资金=3882.65+5334.53+4482.92=13700.1（含土地契税） 二期启动资金=4211.51+5615.34+4211.51=14038.36（含土地契税） 三期启动资金=3860.65+5147.53+3860.65=12868.83（含土地契税） 需要：启动资金=13700.1+14038.36+12868.83=40607.29 计划：启动资金=41000 需要：项目资本金=项目总投资*35% =86692.08*35%=30342.23 计划：项目资本金=31000 计划：过桥贷款=41000-31000=10000，（到期连本带息一起还） 资金筹措：项目资本金31000 过桥贷款10000 二期=14038.36; 三期=12868.83; 一期=31000-14038.36-12868.83=4092.81，10000 资金筹措计划（第一期） 资金筹措计划（第二期） 资金筹措计划（第三期） 过桥贷款还本付息计划 四、市场分析方法 （一）市场分析的最终结果 （二）价格趋势分析 （三）市场定位分析方法