房地产培训讲义---ly资料.pptVIP

房地产估价 --- 估价理论方法及报告 评估三部 刘勇 lyappraiser@ 1.概述 估价的概念、必要性 2.房地产估价理论基础 估价原则、基本程序 3.房地产估价方法(重点) 市场法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价系数修正法、路线价法(土地估价中讲) 4.估价报告 估价结果报告、估价技术报告 1.概 述 1.1房地产估价概念 所谓房地产估价，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点（价值日期）客观合理价格或价值的估计、推测或判断的活动。 评估可简单地定义为对价值的判断或估算。价值是指某物体在某些方面对某些人所具备的用途和效用。（使用价值、交换价值）大多数不动产评估的目的是为了估算所谓的市场价值，可以简单地将其定义为某一财产在一个充满竞争和开放的市场上最有可能的销售价格。 房地产估价=科学+艺术（既要在科学、合理、合法范围内，又要尽量满足客户要求） 1.2房地产估价的必要性 房地产估价包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： (1)房地产抵押贷款的需要；(2)房地产征收补偿的需要； (3)房地产保险和损害赔偿的需要； (4)房地产税收的需要 (5)司法鉴定的需要； (6)用房地产作价出资设立公司的需要； (7)投资性房地产公允价值计量的需要；(8)房地产转让的需要。 2.房地产估价基本理论基础 2.1基本原则 ⑴合法原则 要以 估价对象的合法权益为前提进行。从理论上讲，任何权益状况的房地产都可以成为估价对象，只要做到评估价值与依法判定的权益状况相匹配。如承租人可以委托评估其承租权价值。 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。 *合法产权—应以房地产权属证书和有关证件为依据。 《国有建设用地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。 集体≠国有；行政划拨≠有偿出让；违法占地≠合法占地；违章建筑≠合法建筑； *合法使用—应以城市规划、土地用途管制为依据。 如：土地用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度，都是有规划批准为前提的。不能随意假设。 *合法处分—应以法律、法规、或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。 如法律规定不得抵押的房地产不能作为抵押目的来估价，不得作为出资的房地产不能作为出资设立公司为估价目的来估计，等等。 ⑵最高最佳使用原则—要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。 *最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。 *最佳用途、最佳规模、最佳集约度 *法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化 *保持现状前提、装修改造前提、转换用途前提、重新利用前提、上述情形的某种综合。（最常见的是第一种）（由于城市的发展，转换用途前提也较多，案例“武科大处置资产”） ⑶替代原则—要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。 ⑷估价时点原则—要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。（征求意见稿称为“价值日期原则”） 过去（回顾性估价）、现在、未来（预测性估价）。 实际估价中，通常将估价人员实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点（价值日期）。 ⑸ 独立客观公平原则—要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。 2.2房地产估价的基本程序 ⑴获取估价业务 ⑵受理估价委托，确定房地产估价的基本事项 ①明确估价目的和价值类型(估价委托人提出)(转让/抵押/税收/征收等目的) 价值类型包含市场价值和非市场价值(快速变现价值/谨慎价值/)在用价值/残余价值/投资价值) ②确定估价对象 实物状况、权益状况、区位状况 ③确定估价时点(价值日期) ④签订估价合同 ⑶拟订评估作业计划 包括以下内容：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料 及其来源渠道；③预计所需的时间、人力和经费；④拟定作业步骤和作业进度 ⑷收集估价整理资料 估价所需材料包括：①对房地产价格有普遍影响的资料；②对估价对象所在地 区房地产有影响的资料；③相关房地产的交易价格、开发成本、租赁和自营收益实例资料；④反映估价对象状况的资料(主要是指实物状况、权益状况)。 ⑸实地查勘对象 进行实地查勘，如估价对象位置、周围环境，估价对象外观、建