房地产评估概述资料.pptVIP

引例 王先生欲将其拥有的三套房屋中价值最大的一套作为抵押物，为此向某房地产估价师进行咨询，并想迅速获得答复。王先生的三套房屋A、B、C的基本状况分别如下：A房屋位于甲级地段，是他与一朋友共同投资购买的，建筑面积150 m2，房型为三室二厅，楼龄2年；B房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积75 m2，房型为二室二厅，楼龄3年；C房屋位于丙级地段，也是他独资购买的，建筑面积150 m2，房型为三室二厅，楼龄5年。尽管王先生很着急，但该房地产估价师却说无法立即给出建议。如果王先生向你咨询，你能否立即合理地答复他？ 目录 目录 学习目标 掌握房地产的含义和分类 掌握房地产估价的作用及估价原则，能根据最高最佳使用原则判断和选择估价前提 掌握估价时点、估价对象状况和市场状况的关系 掌握房地产价格和价值的种类及房地产价格的影响因素 掌握不同类型房地产的特点，能分析不同类型房地产价格的影响因素 能针对各类房地产选取合适的估价方法 1.1 房地产的基本知识 1.1.1 房地产的含义 2 建筑物 3 1 土地 其他定着物 1.物质构成 1.1.1 房地产的含义 2.实物、权益和区位的含义 （1）实物 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有形部分 （2）权益 房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。 （3）区位 房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系 1.1 房地产的基本知识 1. 独一无二特性 2. 不可移动性 3. 耐久性 4. 供给有限性 5. 价值量大 1.1.2 房地产的特性 1.1 房地产的基本知识 6. 相互影响性 1.1.2 房地产的特性 7. 易受限制性 8. 变现能力弱 9. 保值增值性 1.1 房地产的基本知识 1.1.3 房地产的分类 1.1 房地产的基本知识 1.按用途划分 居住用地 非居住用地 1.1.3 房地产的分类 1.1 房地产的基本知识 2.按开发程度划分 （一） （二） （三） （四） （五) 在建工程 毛地 现房 熟地 生地 1.1.3 房地产的分类 1.1 房地产的基本知识 3.按实物形态划分 土地 建筑物 土地与建筑物的综合体 房地产的局部 未来状况下的房地产 已经灭失的房地产 以房地产为主的整体资产 整体资产中的房地产 1.1.3 房地产的分类 1.1 房地产的基本知识 4.按是否产生收益划分 按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。收益性房地产是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、用于出租的厂房和仓库、农地等。 1.1.3 房地产的分类 1.1 房地产的基本知识 5.按经营使用方式划分 销售的房地产 出租的房地产 营业的房地产 自用的房地产 1.2 房地产估价的基本知识 1.2.1 房地产估价的含义 1.房地产估价的定义 房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。房地产估价活动最终的“产品”是出具一份房地产估价报告，房地产估价报告应由房地产估价机构（盖章）出具。 ①房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格；②房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价；③房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；④房地产估价都有误差，但误差应在合理范围内；⑤房地产估价既是一门科学，也是一门艺术。 1.2 房地产估价的基本知识 1.2.1 房地产估价的含义 2.房地产估价当事人 1. 2. 3. 房地产估价人员 房地产估价机构 估价委托人 1.2 房地产估价的基本知识 1.2.1 房地产估价的含义 3.房地产估价的目的 任何一个估价项目都有估价目的，而且估价目的来源于委托人的估价需要。一个估价项目通常只有一个估价目的。不同的估价目的将影响估价结果，因为在估价目的不同的情况下，估价对象的范围可能不同，估价时点可能不同，价值类型可能不同，估价依据可能不同，估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同。 1.2 房地产估价的基本知识 1.2.2房地产估价的作用 3.房地产估价的目的 1.房地产抵押贷款需要估价 2.房屋征收补偿需要估价 3.出让国有土地使用权需要估价 4.房地产转让需要估价 5.房地产税收需要估价 6.房地产损害赔偿需要估价 7.房地产保险需要估价 8.房地产争议和司法需要估价 9.房地产管理工作需要估价 10.其他方面的需要 1.3 房地产估价的原则 1.3.1 房地产估价的基本原则 Diagram 2 独立