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房地产评估概述 房地产的概念 房地产的独特性 房地产价格的种类 房地产价格的影响因素 房地产评估的种类 房地产评估的程序 2房地产的独特性 由房、地和产（权）组成 产权的独特性 使用权与所有权的分离 自然特征的独特性 经济特征的独特性 土地交易的独特性 2.1土地产权的特殊性 3房地产评估的特殊性 评估对象的特殊性 评估方法的特殊性 4房地产价格的种类 根据权益的不同 所有权价格、使用权价格、其他权利价格 根据价格形成方式 不同 市场交易价格和评估价格 按房地产的实物形态 土地价格、建筑物价格和房地产价格 按房地产价格的表示单位 总价格、单位价格、楼面地价等 5房地产评估常用价值类型 市场价值 在用续用价值 重置成本 农地征用费用 建筑物重置成本 4 成本法应用案例 评估方法的选择 该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。 计算土地取得费 ＝10万元／亩＝150 计算土地开发费 ＝2亿元／平方公里＝200 (元/平方米) 4 成本法应用案例 计算投资利息 土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入。 土地取得费利息 ＝150×[（1＋6％）2－1]＝18.54（元/平方米） 土地开发费利息 ＝200×35％×[（1＋6％）1.5－1]＋200×65％×[（1＋6％）1.5－1]＝10.23（元/平方米） 3.1 收益的获得 实际净收益，是指在现状下被估房地产实际取得的净收益 。 当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让； 当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低； 收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值； 土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。 由于受到多种因素的影响，实际净收益通常不能直接用于评估 。 3.1 收益的获得 客观总收入，是指总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益，也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收入的总和。 求取总收入时，是以客观收入即正常收入为基础，而不能以实际收收入计算。 房地产所产生的正常收入必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。 有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况 3.1 收益的获得 客观总费用，总费用是指取得该收益所必需的各项（付现）支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。 总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。 房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：管理费、维修费、保险费、税金等。 3.3 收益法应用案例1 3.2 修正系数 A——交易情况修正系数 有特殊利害关系的经济主体间的交易； 交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型； 买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低； 其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方； 特殊的交易方式。如拍卖、招标等。 不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。 3.2 修正系数 B——交易日期修正系数 3.2 修正系数 C——区域因素修正系数 3.2 修正系数 D——个别因素修正系数 3.2 修正系数【例】 3.2 修正系数【例】 3.2 修正系数【例】 3.2 修正系数【例】 3.2 修正系数【例】 第四节 房地产评估的其他方法 土地价格评估的其他方法 在建工程评估的其他方法 4残余估价法 残余估价法，是指建筑物与地基合并计算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其地基所产生的收益中，扣除归属于地基的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。 土地还原率，就是土地年收益与土地价格的比值。 练习题 在房地产评估过程中住宅用地使用权的年限通常为（） A．40 B．50 C．70 D．20 练习题 .土地市场的不完全竞争性决定于土地（ ） A.稀缺性 B.用途多样性 C.位置固定性 D.价值增值性 练习题 某待评估宗地与交易案例相比而言，某地段要好，由此引起待评估宗地的价格比交易案例价格高20%，则地段因素修正系数为（ ） A.100/120 B.80/100 C.120/100 D.100/80 * 土地取得费 中包括对人的补偿、对地的补偿和对地上附着物的补偿，城市和农村略有区别。 申请领取房屋拆迁许可证的必备材料， 竞然是在与被拆迁人达成协议之前就可以取得拆迁许可证。?[U1]办理