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出租人与承租人 一、租赁合同的基本法律问题 二、租赁关系中的营业税 和房产税、所得税 三、提前收取租金 / 滞后收取租金 四、经营租金中的押金 西安 张辉 1 出租人与承租人 五、经营租赁的转供水电 六、租赁房屋的修缮、改建 七、租赁房屋的转租 八、出租房产并且提供物业管理 注：利润分割法 西安 张辉 2 合同的订立形式 中华人民共和国合同法第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 也就是说，如果没有采用书面形式，出租人和承租人都有权依自己的志愿随时要求解除租赁关系，一般情况下不涉及对违约方的赔偿问题。 西安 张辉 3 合同的订立形式（续） 实际税收工作中，部分企业不愿意向税务机关出具真实的书面合同，推辞双方仅仅是口头约定，但矛盾的证据是一次性支付超过六个月的租金，或者发生大额的装修支出，是难以自圆其说的。 西安 张辉 4 租赁合同的主要内容 2010商品房屋租赁管理办法第七条 房屋租赁合同一般应当包括以下内容： （一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所； （二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况； （三）租金和押金数额、支付方式； 西安 张辉 5 租赁合同的主要内容（续） （四）租赁用途和房屋使用要求； （五）房屋和室内设施的安全性能； （六）租赁期限； （七）房屋维修责任； （八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳； （九）争议解决办法和违约责任； 西安 张辉 6 合同的租赁年限 中华人民共和国合同法第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 西安 张辉 7 合同的租赁年限（续） 出租人和承租人签订30年的租赁合同，每月租金1万元整，约定提前一次性支付所有租金，共计360万元整（1×30×12）。但是，按照权责发生制原则，每月应当确认租金1.5万元（360÷20÷12） 注：总额不变、租赁期缩短、每月租金提高。 西安 张辉 8 出租营业税 营业税暂行条例实施细则 第二十五条第二款 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 注重合同约定，与权责发生制无关 西安 张辉 9 出租房产税 1999山东关于房产税城镇土地使用税若干政策规定的通知 出租房产，租金收入在租赁期间一次性收取的，应由房产出租人按照收取的租金全额计算并一次性缴纳房产税。 1999海南16 / 2000江苏 / 2004广东 2010湖北关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知 西安 张辉 10 出租所得税 企业所得税法实施条例 第十九条 租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。 租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。 注：贯彻纳税资金能力原则 西安 张辉 11 出租所得税（续） 2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知 如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。 注：允许企业在一定范围内选择 西安 张辉 12 承租人租金扣除 企业所得税法实施条例 第四十七条 企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除： （一）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除； 西安 张辉 13 提前收取租金 借：银行存款 贷：预收账款 其他应付款 借：应交税费 贷：银行存款 借：预收账款 贷：其他业务收入 借：营业税金及附加 贷：应交税费 西安 张辉 14 提前收取租金（续1） 企业提前收取全部租金提前缴纳了全部的营业税金，但按照权责发生制原则，全部或者部分金额暂时不允许进入本期会计损益，资产负债表的“应交税费”会出现负数，表示实际缴纳的税费由于不符合权责发生制原则，暂时不允许进入会计损益，这是正常的。 西安 张辉 15 提前收取租金（续2） 1、收取款项时，不论租赁期是否开始，不论是否开具发票，已经发生营业税纳税义务，应当在次月计算缴纳营业税 2、收取款项时，如果租赁期尚未开始，暂时不需要计算会计损益，也不需要计算应纳税所得额 西安 张辉 16 承租人会计处理 借：长期待摊费用 其他应收款 贷：银行存款 从租赁期开始，每月摊销 借：管理费用 贷：长期待摊费用 西安 张辉 17 滞后收取租金（出租人） 借：应收账款 贷：