房地产经营跟管理 第四节资料.pptVIP

第四章 房地产经营预测 第四章 房地产经营预测 第一节 房地产经营预测的概念 一、房地产经营预测的概念及港地产经营预测的作用 （一）预测的概念 预测是根据已知推测未知，根据以往推测未来，根据主观的经验和教训、客观的资料与条件、演变的逻辑与推断、寻求事物的未来发展规律。其目的在于做出决策，为未来的不确定因素提供信息和数据，为制定政策、拟定计划、确定目标等重大事项服务。 （二）房地产经营预测的概念 房地产经营预测的概念就是根据房地产行业的过去和现状以及企业经营的以往发展规律性来预计或推测房地产经营企业的未来经营环境和经营方向的科学方法。 第一节 房地产经营预测的概念 （三）房地产经营预测的作用 房地产经营预测对于帮助房地产经营者准确捕获和掌握房地产行业信息具有重要的作用。 1、经营预测是房地产经营企业制定经营决策的前提 2、经营预测是房地产经营企业制定营销策略的依据 3、经营预测有利于提高房地产经营企业的竞争能力 第一节 房地产经营预测的概念 二、房地产经营预测的特点、原则和内容 （一）房地产经营预测的特点 房地产企业围绕经营过程所作的预测除了具有一般预测的特点外，还具有自己独到的特点，具体表现在以下几个方面： 1、双重性 2、个别性 3、长期性 4、复杂性 （二）房地产经营预测的原则 1、连贯的原则 2、相关的原则 3、类推的原则 4、系统的原则 第一节 房地产经营预测的概念 （三）房地产经营预测的内容 1、预测特定城市房地产业的未来前景 2、预测未来一个时期内房地产市场对各类房屋楼宇设计和功能等需求的变化趋势 3、预测个别房地产开发项目的项目优势和劣势、可能的经营风险环节、成本突破的可能性、经营过程中的竞争因素等问题 4、对房地产品价格走势的预测 5、预测各类房屋供给的增长和市场占有率的变化 6、预测房地产金融市场的发展动向 第一节 房地产经营预测的概念 （四）房地产经营预测的影响因素 影响房地产经营预测的主要因素是未来一个时期内市场的变化。因此，深入研究分析影响房地产市场变化的各种因素，分清主要因素和次要因素，对于准确的建立经营预测模型有很大的帮助。 1、各类房地产的存量及现状 （1）住宅存量 （2）有商业收益房地产的存量 2、人口状况 （1）人口的绝对量 （2）人口的增长速度 （3）家庭结构 （4）人口流向 3、房地产价格的变化 4、国家的经济发展水平 第二节 房地产经营预测的程序和类别 一、房地产预测的基本程序 房地产经营预测的基本程序分为三个阶段七个环节。 （一）准备阶段 1、确定经营预测的目标和要求 2、搜集资料 （1）搜集历史资料 （2）搜集现实资料 3、分析判断 （1）分析观察各影响因素同需求量的依存关系 （2）分析房地产产行业的产供销关系及其变化 （3）分析当前的消费心理 （4）其他方面的分析判断 第二节 房地产经营预测的程序和类别 （二）实施阶段 1、进行预测 （1）选择经营预测方法 （2）建立经营预测模型 （3）预测计算 2、预测结果分析 （1）结果分析 （2）经营预测误差 三、提交经营预测报告阶段 1、提出经营预测报告 2、追踪与反馈 第二节 房地产经营预测的程序和类别 第二节 房地产经营与管理的含义及其特征 二、房地产经营预测的分类 （1）按预测内容分类 1）开发经营项目预测 2）房地产开发经营的总体环境预测 （2）按时间期限分类 1）长期预测 2）中期预测 3）短期预测 （3）按预测范围分类 1）宏观预测 2）微观预测 （4）按预测方法分类 1）定性预测 2）定量预测 3）综合预测 第三节 房地产经营预测的定性预测法 一、个人经验判断法 二、专家预测法 1、专家会议法 2、德尔菲法 3、德比克法 第三节 房地产经营预测的定性预测法 三、相互影响分析法 专家预测法不能明确指出未来各种事物之间的关系，为弥补这一缺陷，可以采用相互影响分析法。它能明确指出未来事物之间的关系，并确定一系列事件（A1，A2.，...An）及其发生的概率（P1，P2，…Pn）之间的变化关系。 相互影响分析法通常用事件相互影响分析表进行分析，其表现形式如下表所示。其中，“↑”表示正的影响，说明一事件的发生将增进其他事件的发生概率。“↓”表示负的影响，说明一事件的发生将增进其他时间的发生概率。“－”表示对其它事件无影响。实际使用时，还要标求出正负影响的程度，修正事件发生的概率。 第三节 房地产经营预测的定性预测法 第三节 房地产经营预测的定性预测法 四、定性预测结论的形成方法 （一）主观概率法 这种方法是指参加预测的人员将预测项目的结果用概率的形式