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旅游地产开发模式专题研究 导言 中国旅游地产发展概况 来源：《2013中国旅游地产发展年报》 首先思考三个问题： 问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景如何？ 问题二：如何理解旅游地产的核心要素？ 问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品有何特征？ 问题一： 如何理解旅游地产？ 其未来的发展前景如何？ 什么是旅游地产？ 旅游地产正在从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，旅游产品不断升级，旅游地产向复合型发展。 观光旅游 休闲旅游 度假旅游 观光旅游→休闲旅游→度假旅游 旅游地产发展趋势 旅游地产仍处于起步阶段，全国各地争相打出旅游地产概念，东部为热点发展区域，项目发展以依托自然和人文资源为主 。 国内旅游地产发展格局（区域分布） 大型品牌企业积极进入旅游地产市场，一线资源被大量瓜分，开发出众多旅游地产项目，但尚未形成成熟的运作模式，市场处于快速发展期。 国内旅游地产发展格局（企业动态） 旅游地产发展前景 旅游地产 传统住宅 目前旅游地产以投资需求为主导，GDP高速增长，流通性过剩，一定时期内投资需求将持续旺盛，但客户对旅游地产的投资性购买不具有刚性； 高收入人群持续扩大，旅游度假需求处于快速增长中，构成旅游地产长期发展的基础，2009年国内旅游人数达到19.2亿人次，2010年有望超过21亿人次； 旅游地产分布在发达城市圈边缘区域和工业欠发达环境优美区域，是地方政府重点扶持产业； 在政策调控下，旅游地产市场需求较传统住宅具有更大的波动性，对开发企业抗风险能力要求较大 PK 旅游地产以投资需求为主导，经济高速增长，流通性过剩，度假需求持续增长为行业发展提供了有利的环境，旅游地产处于较好的发展机遇。 问题二： 如何理解旅游地产的核心要素？ 旅游地产开发的核心因素包括引擎资源、产品配套和客源导向，本案从产品开发的角度上，重点阐述资源和配套产品两部分。 旅游地产开发的核心要素解读 问题三： 如何理解旅游地产的资源分类？其产品有何特征？ 旅游地产资源类型 滨湖 地文景观 高尔夫 文化古镇 会展商务 主题公园 滨海 温泉 旅游地产 常用引擎资源 目前旅游地产项目的开发模式如何？ 一、滨湖类项目 目前我国的滨湖类项目主要依靠自然湖景资源，高档次的项目集中分布在湖泊密集经济发达的长三角区域。 杭州千岛湖开元度假村 依托资源：千岛湖 开发主题：休闲度假 产品选择：半岛度假别墅、五星级标准度假酒店 客户选择：度假人群、企业客户 娱乐配套：餐饮、临湖SPA、临湖游泳池、游艇俱乐部 经营状况：首批自驾游基地； 高端且高知名度的旅游、度假、会议目的地 夏威夷Kapalua社区 国内滨湖类项目中品牌价值上升最快，营销最为成功，开发成熟的当属千岛湖，较成熟的项目为千岛湖开元度假村。 依托资源：Kapalua, Oneloa ，the Ritz Kapalua海滩 开发主题：休闲度假 产品选择：公寓别墅、度假别墅、酒店 客户选择：多为高级白领人士及外籍人士 娱乐配套：购物中心、植物园、网球中心、高尔夫球场 经营状况：酒店入住率年平均54%~68%之间； 地价和住宅销售已高出原价的45% 新安江水力发电站而拦坝蓄水形成。千岛湖是国家级重点风景名胜区的主要组成部分。 人工湖泊 可依赖资源 人工水库 天然湖泊 滨湖类项目可以开发的资源包括天然湖泊、人工湖泊、人工水库等，湖水优质、区域景色优美是项目价值的核心源泉。 雪野湖三面环山，形成湖光山色的秀美风光。雪野旅游区整体开发定位为：湖滨休闲度假中心，山水运动、会议疗养基地。 太平湖本以防洪、灌溉、发电为主，兼有航运、水产养殖之利。近年来，它又以秀丽幽深的景色闻名于中外，成为广大游客所向往的旅游胜地。 代表：杭州千岛湖 代表：安徽太平湖 代表：山东雪野湖 注重湖泊的文化价值挖掘和区域品牌营销，打造游艇类亲水旅游项目，以高星级酒店带动整体项目的高端开发 文化价值挖掘，以文化打造品牌 昆山阳澄湖通过蟹文化享誉全国，大大提升湖泊品牌知名度 昆山阳澄湖 绿城千岛湖度假公寓游艇 以游艇提升项目的娱乐性和参与性 喜来登酒店 以高星级酒店提升项目形象，奠定项目档次 酒店是度假类项目必备产品，目前多数项目采用万豪、希尔顿等高星级酒店提升项目档次，酒店由专业公司运营，而分时度假的产权式酒店运营模式尚未发展成熟 产品打造的关键：建筑排布以湖景为核心，产品设计酒店化，产品线丰富 建筑排布：围湖而建，亲水排布 湖景为滨湖项目的核心资源，建筑排布围绕湖景资源 别墅类产品亲近湖水，如千岛湖开元度假村围湖而建 度假公寓产品强调望见湖景，如绿城千岛湖度假公寓 产品线：产品类型丰富，户型面积跨度大 滨湖类项目客户类型丰富，非常住产品，户型面积跨度较大，既有迷你别墅