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某全国知名房地产企业战略规划 项目建议书 三顾咨询 目 录 一、项目背景和目标 二、项目的内容和思路 三、项目工作步骤和工作成果 四、项目安排及运作方式 五、相关咨询案例举例 XX房地产公司2002年底挂牌成立，2003年在香港联交所成功上市,在最近几年中取得了不俗的成绩 随着中国房地产行业的快速发展，XX房产的业绩业呈逐年递增趋势 公司开发的项目目前主要集中在北京，项目涉及中高档住宅、甲级写字楼和高档商业物业，并有计划地将部分酒店、商场等作为投资型物业长期持有 除目前在建项目外，公司在北京各热点区域都拥有充足优质的土地储备，并凭借丰富开发经验、规模经营优势、独特营销策略及强大营销网络，不断推出精品物业，引领行业先风。 随着 2008 年北京奥运会的举办，北京的房地产市场将持续向好，XX房产将抓住这一机会，采取积极稳健的扩张策略，以物业开发的国际先进水平为标准，力争成为亚洲级的地产营运商。 经过几年发展，XX房产在国内地产业已取得领先地位，已成为全国大型房地产企业之一，并入选“2004中国香港上市公司10强”和独家提供技术支持的“2004中国蓝筹地产” 数据来源：《2004年中国房地产上市公司10强研究报告》 数据来源：《2004蓝筹地产评选》结果 根据“产业生命周期模型”，我国房地产业正处于成长期向成熟期过渡阶段，有着良好的发展潜力和较高的增长速度 从国外数据来看，人均GDP在7000美元以下时房地产会保旺盛势头，而中国人均收入刚刚超过1000美元，房地产总量还将快速增长 世界平均人口比例为50%，而我国只有38%，如果每年有1%的人口进城，城市人口就增加1000多万人口，意味着中国在城市化进程中将为房地产带来巨大需求 人民对生活质量的提高需求，一是要增加人均的住房面积，二是要提高住宅环境、住房性能品质；这背景都为我国房地产业的发展提供了巨大的推动力 居民收入增加 城市化进程 人民生活质量需求 我国居民消费结构将随生活品质提高发生变化，更多的收入将用于房屋的购置上 消费结构变化 房地产的需求在稳步增长 我国房地产行业具有良好的成长性，在未来的20年内将有着持续稳定的发展 我国的房地产行业具有良好的成长性，预测在未来的20年内能够保持稳定的增长趋势，为房地产企业提供了良好的发展机遇 但随着国家对房地产行业宏观政策的调整，使房地产企业格局发生重大变化，首创置地将面临更多的挑战 2004年初，人民银行进一步收紧货币政策，对货币信贷总量及结构进行调控，并对钢铁、电解铝、水泥等“过热”行业的贷款控制 央行121文件的出台和国务院4.27通知的发布，增加了对房地产贷款的限制和项目资本金比例的要求，大大增加了目前房地产企业的资金压力 金融政策 产业政策 国家加强了土地开发及交易的调控,明确指出经营性用地必须实行招拍挂方式进行出让，同时对开始末建立土地储备中心，极大影响房地产土地供给 土地政策 由于房地产行业本身的特性，其发展趋势与各类宏观政策有着很强的关联性，每一次政策的变动，将对房地产行业产生巨大的影响，XX房产必须要把握政策变化带来的机遇，同时也为随之而来的不利与挑战作好应对准备。 2000-2004年 一季度建筑业贷款额（亿元） 2000-2004年 一季度建筑业贷款额增长率 数据来源：《中国统计年鉴2003》 货币金融政策的收紧，严重影响了房地产相关贷款额，2004年一季度建筑业贷款额首先出次了负增长，对房地产发展影响巨大 临时从银行拆借资金的小开发商将被拒之门外 开发商申请贷款时其自有资金不低于开发项目总投资的30％ 限制开发商利用个人按揭资金滚动开发 防止建筑施工企业为开发商垫资 房地产开发（不含经济适用房项目）固定资产投资项目资本金比例由20％及以上提高到35％及以上 房地产开发企业资金紧张，融资难度增大 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款 限制对开发商流动资金的贷款和对施工企业的贷款 无资金实力的企业开始寻求买主 贡献利润空间换取资金来源 寻求多渠道融资 公司出现重组 经营方式变革 放缓土地储备 加快工程进度 提高销售速度 信托资金 国外基金 贴息委托贷款 信托贷款 股权融资 大量产业调控政策的出台使房地产行业面临资金短缺、竞争增加、市场要求提高等各方面的挑战，加快了房地产行业的洗牌重整 政府对房地 产市场的宏 观调控加强 土地市场向 规范化方向 发展 土地收购储备制度和招标拍卖制度的实行，使得政府能更好地垄断土地一级市场，为建立土地有形市场打好基础。 招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权提高了政府供地的市场化程度，促进规范统一的土地市场的建立和完善 房地产开发企业格局将发生重大调整 靠关系拿“一手地”的开发商逐渐淡出市场，有实力、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地，得到更好的发