盛世嘉园物业管理方案计划书.docVIP

盛世家园楼盘项目物业管理方案计划书 一、 概述 盛世家园项目位于邵阳市火车南站站前开发区 #地，将是火车南站经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，盛世家园的物业管理水准将更显重要。 二、目标 贯彻开发商开发盛世家园项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将盛世家园管理大成都市居住区，让业主在盛世家园里享受大都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促盛世家园物业保值增值。树立我物管公司品牌， 三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。 四、 人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计26名员工（按整个小区交付时设计）。 序号 岗位 人数 主要职责 备注 1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。 2 经营部主任 2 具体经营事务、人事等。 3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证 4 物业管理员 2 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5 安全护卫员 12 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6 水电工 2 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7 绿化 1 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗 8 保洁员 4 公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。 五、 经营预测 a) 经营收入：47.5万元（年度，以下省略） 物业管理费：48万元 应收 48万元 80000*12*0. 5=48万（元） 预计收入43.2万元（收缴率90%） 维修服务费：1.5万元 特约服务： 1.8万元 其他收入： 1.0万元 b) 支出：52.5765万元 人员工资福利：24万元 办公费用：6.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等） 维修保养费用：3.5万元 公用设施设备维修及保养费：1.5万元 绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元 清洁卫生费：4人*12月*80元/月*人=0.3840万元 安全护卫费：12人*200元/年*人=0.24万元 固定资产折旧费：按10%计算即 1万元 税费：按营收入5.5%缴纳即 2.6125万元 保险费：暂不投保 不可预见费用：8万元 合理利润：按营收8%计算 3.8万元 润亏：-5.0765万元 d) 物业接管期间 前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等） e) 公共性服务费构成测算：48万元/年， 0.50元/月* M2 员工的工资和按规定提取的福利费 序号 岗位 人数 工资标准 月工资合计 年工资总计 1 经理 1 1200 1200 14400 2 经营部主任 2 900 1800 21600 3 办事员 3 600 1800 21600 4 物业管理员 2 800 1600 19200 5 安全护卫员 12 600 7200 86400 6 水电工 2 800 1600 19200 　 绿化 1 600 600 7200 7 保洁员 4 500 2000 24000 8 小计 　 　 　 213600 9 福利 　 　 0 25632 10 合计 27 　 9600元/月 239232 但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.5元/月* M2 。 六、 前期物业接管 a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。 b) 物业接管验收 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收； 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用； 房屋幢、户编号已经有关部门确认； 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位； 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对