顺驰_地产神话的破灭资料文档.pptVIP

质量问题 “推”和“快”的核心 必然带来的管理资源单薄以及管理人员素质数量跟不上，导致设计错误、工程质量低劣、客户投诉也就在所难免。 一位苏州顺驰的原高层告诉记者，苏州凤凰城项目有一期是10月31日开盘，开盘前一天公司领导去现场发现会所的地砖还没铺好，规划的景观也没有。竟然一天晚上找了300个民工，愣是把这些东西都给做好了，草皮实在没有时间铺，就直接扔上去。为了赶在一个时间点前拿到销售许可证证，7天就盖成一层楼。 政策问题 “推”和“快”的核心，就是依赖部分的“违约”和“违章”。顺驰的这种做法，正在考验各地政府的房地产业管治能力，考验政府土地转让合约执行能力、考验政府对于项目开发环节的监督能力、考验政府人员本身的公正精神、考验政府的房地产管理前瞻能力、考验政府对相关利益方的保护能力。在地方政府逐渐向公开、透明、规范、制度化、服务型的迈进过程中，顺驰的政策风险已经逐步形成。 2004年5月11日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作 的意见》时提出，加大对闲置土地的清理力度，对超过出让合同约定的动工开发 日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 管理问题 用人不当 在顺驰，20多岁的总经理比比皆是，被业界称为“娃娃兵”。在一次专访中，曾有一位记者追问孙宏斌，企业管理中坚的培养绝非一朝一夕，顺驰如何保证大批速成的“封疆大吏”的人品和能力不足问题？孙闪烁其词没有正面回答。?? 过度放权 滋生腐败 一位离职的南京顺驰员工透露：一个高速公路上的大型广告牌，通常广告投放成本为30万元，但顺驰却可能需要花60万元，同时据传每一个新的老总或副总过来，都会换一个广告公司。“如果顺驰的腐败现象能减少一些，资金漏洞也不会这么大。”??  窘迫局势 疯狂的扩张，不计成本的拿地，为顺驰今日的落败埋下了“定时炸弹”。 一位苏州顺驰员工回忆，2005年年底，最夸张的一天，整个苏州项目公司的账上只有16元。 审计报告显示，南京顺驰账面资产总额107871.76万元，净资产-6536.74万元。2006年主营业务收入、利润总额和净利润均为0。不过根据相关评估报告，南京顺驰的资产总额评估值为123915.37万元，净资产评估值为9506.87万元，转让标的评估值为6654.81万元。 成也资金 败也资金 顺驰的主要融资渠道为销售回款、银行贷款、信托基金、股权合作甚至寻求民间贷款。 顺驰的资金命脉一直掌握在别人手里，在大规模扩张时自有资金严重不足，一直靠银行贷款维持。银行一向习惯于“锦上添花”，不愿意“雪中送炭”！房地产行业兴盛时，贷款给房地产企业风险很低，各个银行趋之若鹜。 2005年，顺驰拖欠的土地费用加上银行贷款余额，总数高达46亿元。顺驰的负债率高达70%，比香港四大地产公司平均的20%高出很多。 顺驰的利润率在3％-5％左右，上述人士表示，顺驰某一阶段利润率比这个数字还低。而房地产行业平均的利润率高于15％。 回转无力 顺驰为解决资金问题也曾四面出击，然而均无功而返。 一、寄望于上市 2005年上半年，顺驰通过香港联交所聆讯准备上市，但最终因市盈率过低，基本无法实现募集资金的目的而放弃。 二、求助联想 孙宏斌还曾求助于联想投资，但联想方面派人考察了顺驰各地的项目之后，没有施以援手。 三、寻求私募资金救急 孙宏斌希望摩根士丹利入股顺驰，为此摩根士丹利提出要和顺驰签一份对赌协议，提出摩根士丹利以7.5亿元收购顺驰20％的股权，同时约定，如果明年顺驰的利润率无法上升到某一个水平，摩根士丹利在顺驰的股权将上升到40％。 2005年11月，摩根士丹利最终无法接受顺驰利润率过低的现实，表示“资金没到位”，原计划签订的股权买卖合同就此流产。 2006 年9月，顺驰，这个昔日不可一视的地产黑马竟然也被迫走上购并的前台，业界一片哗然！ 路劲基建：路劲基建有限公司（「路劲」）是一家专注在中华人民共和国（「中国」）内投资、发展、经营和管理收费公路及房地产项目的香港上市公司。 收购之路 2006年9月5日路劲与顺驰签订协议，路劲以不超过12.8亿元的总代价，收购了顺驰55％的股权和顺驰凤凰城地块全部股份。路劲基建注入的12.8亿元资金，主要包括路劲基建购买顺驰位于苏州工业园凤凰城地块的3.8亿元，认购顺驰A55%股权的5亿元，以及认购顺驰B55%股权的4亿元，其中顺驰A和顺驰B由顺驰中国全资拥有。 2007年1月25日，香港上市公司路劲基建（HK1098）发布公告，路劲及其伙伴日前再度以13.1亿港元收购增持顺驰中国39.74%股份，最终控股比例