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顺义别墅项目研究初稿 前 言 目录 本案现状分析 北京别墅市场概括及顺义别墅市场研究 区域内竞争项目 对本项目进行SWOT研究 初步定位意向 位置及区域范围 项目一期开发现状 后继开发地块现状 总占地面积：48万平方米 总建筑面积: 19.7万平米 容积率: 0.47 绿化率: 55% 限高: 住宅9M, 公建12M 目录 本案现状分析 北京别墅市场环境及顺义别墅市场研究 顺义区域别墅市场微观扫描 对本项目进行SWOT研究 初步定位意向 北京主要别墅区分布 近年来北京别墅市场发展 近年来北京别墅市场增长迅速，具备一定的上升潜力 北京别墅销售价格总体下降，供给结构发生变化 北京别墅开发区域差异巨大 北京别墅区域价格北高南低 顺义拥有别墅开发的相对优势条件 十余年的发展成就了顺义成熟别墅区的形象 顺义区别墅的开发历史 顺义区别墅开发特点总结 已机场为中心向四周辐射，沿温榆河和潮白河带状发展。 按各时期客户（涉外公寓 国内富有阶层 高级白领阶层）来源不同形成了不同的建筑风格和产品档次。 尽管各为别墅区，但各细分市场分明。 在经过了多年发展之后，竞争格局正在改变，由区位竞争向产品竞争转变，也符合别墅产品的发展特点。 顺义区别墅的未来发展趋势 区域别墅项目严重同质化，无论是产品设计还是营销手段都需要创新。 目录 本案现状分析 北京别墅市场环境及顺义别墅市场研究 顺义区域别墅市场微观扫描 对本项目进行SWOT研究 初步定位意向 东北部地区别墅项目扫描 微观市场的研究思路 目录 本案现状分析 北京别墅市场环境及顺义别墅市场研究 顺义区域别墅市场微观扫描 对本项目进行SWOT研究 初步定位意向 SWOT SWOT 优势在哪儿？ 位置优势：本地块位于传统的“亚奥京北别墅区”中心位置，已是被普遍认可的北京高档别墅消费和投资区 环境优势：上风上水，龙脉所在。北依小汤山，紧临温榆河，依山傍水，空气清新，鸟语花香，上佳的别墅之所，忘忧之地 交通市政配套优势：南距亚运村20公里，距北京国际机场仅25分钟车程。京承高速，京昌高速，六环，立汤路，顺沙路等交通干线在项目周围组成了四通八达的交通网；由于在别墅区内，其市政配套设施比较完善 本案与九华山庄较近，为本案将来的业主提供休闲娱乐的场所 劣势在哪儿？ 开发商对北京房地产市场的熟悉程度有待于进一步提高 地块面积相对较小（20万平米），配套设施投入上无法形成规模效应 可资直接利用的资源相对较少，宗地内无山、水、树木和人文景观资源；沙沟和在宗地东侧，被临河道路隔开 地块的通达性较差，宗地与南、北和西侧交通干道距离较大，与南侧六环路距离超过1公里 本案周边区域配套设施较为落后，缺乏较好的学校、医院和生活设施 机会在哪儿？ 威胁在哪儿？ 北京别墅整体市场不好。02年以来的别墅热，造成北京别墅总体供应量偏大 北京别墅市场的竞争不只集中在传统产品，大独栋、Townhouse和别墅市场的新贵竞争都很激烈 区域内直接竞争较为激烈。纳帕溪谷自然条件比本地块要好，而且已取得良好业绩和知名度，开发面积大（一期60万平米），周期长，档次高，销售周期将与本案重叠，本案与纳帕溪谷的直接竞争不可避免 本案有胜算吗？ 本地块所处的区位及其土地性质决定了其更适于做别墅类产品，但将会面对较大的同业竞争 地块基本条件较好，但与最直接竞争对手纳帕溪谷相比很多方面都处在劣势 因为是块熟地，土地成本并不低 综合各种因素，我们认为本案成功的难度很大，如果产品上没有创 新、市场上没有开拓，项目成功的概率不高！ 结论 目录 本案现状分析 北京别墅市场环境及顺义别墅市场研究 顺义区域别墅市场微观扫描 对本项目进行SWOT研究 初步市场定位意向 顺义地区别墅产品研究及北京别墅知名产品研究 本案初步产品定位意向 本案可以利用的现有条件 本案定位的原则 土地、产品价值最大化原理 本案定位需要解决的问题 本案市场定位可能的三个方向 根据地块 SWOT 条件，我们得出结论：本地块 适合做别墅，但要在这个区域的 别墅市场竞争中胜出，只有 作出真正的差异化！ 市场的差异化－ 寻找市场上未被满 足的那部分客户 目前亚北市场上真正热销或已经售磬的项目无不如此！小独栋、北美风格等等产品的创新都证明了这个结论！ 差异化的含义 产品的差异化－ 做出满足那部分 客户的产品 大面积可开发的 土地，具备产品设计及 组合的空间 已经完善部分配套 设施，成为后继开发成 功的基础 奥运会所带来的机遇 项目成功的元素 别墅用地的稀缺性 机遇 资源 * 本项目属于郊区大盘开发，开发周期长，开发风险及难度大，开发模式与常规别墅项目不同； 项目的首期