20XX年去投资化中的行业演进.pptVIP

* * 去投资化中的行业演进 房地产行业中期策略 翁非玉 2010年6月10日 核心观点 关键假设： 不考虑未明确的政策如房产税等的干扰，回归到行业基本面来深入考量。 核心观点： 新一轮的调控政策基本完全抑制投资需求及部分改善需求。 在悲观预期假设下，我们预测10年住房销售量可能回落32%。 在没有更严厉的政策冲击下，一、二线城市可能的价格回落幅度约为21%、12%（考虑加息27BP）。 在保证短期负债偿付的情况下，测算房地产企业2010年可容忍的销售额下滑幅度为35%，目前来看有一定的资金压力。 当前的股价大致反映了房价下降15%，销售量下降20%，股价相对调整后NAV折让35%，估值已进入合理区间。 投资策略： 对比08年底的情景，此时与彼时房地产市场调整阶段且政策走向不同。地产板块可能将在底部反复筑底一段时间，我们暂不上调评级，个股上可以开始布局高阿尔法的标的，阶段性操作高弹性股票。 P* 1 09年以来投资性需求助长泡沫 再度膨胀 09年以来房价走势 资料来源：CEIC，光大证券研究所，均使用当年累计平均房价，上海、深圳用二手房价做了修正 在08年10月底开始的房地产政策和大规模流动性的刺激下，购房需求集中释放，加上08年的新开工量不足，导致09年新增供应短缺。 09年初以来房价大幅上涨。即使09年12月调控政策出台后，房价仍保持了上涨势头。 我们覆盖的样本中，一二线城