汽车、房地产金融形势跟政策趋向资料文档.pptVIP

/ (海量营销管理培训资料下载) 汽车、房地产金融形势与政策趋向 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 政 策 法 规 部 李 伏 安 2004年12月 个人住房贷款余额（1998-2003） 住房贷款风险控制 单个人借款限额： 月还款=可支配收入的50% 单套房借款限额： 贷款总额=房价总额的80% 单家银行房贷总额： 自行审慎掌握：贷款总额的40-55% 最佳风险控制安排 轻松入住型 王先生，现年25岁，未婚，大学学历，工作三年，现任职于某保险公司，从事保险理陪工作。 月收入约5000元，房租800元，生活支出约1000元，节余3200元。 由于王先生工作时间不长，积蓄不多，只有3万元银行存款 需求 看中了一套向往已久的住房，价值65万元，拟一次到位购买房子作为3年后结婚之用。 贷款及还款安排：王先生的父母拟借其12万元作为首付款，加上现有存款3万，共15万元。由于其所购房产项目的按揭条件为最高8成20年，故王先生拟申请8成20年（50万、240月）的按揭贷款。 方案 1、 等额本息：每月供款3310.84元，每月生活费从1000元下降到889.16元，供款压力大，生活质量下降。 2、 等额本金：首月供款4183.33元，前5年每月供款不少于3763.33元，前期月供资金不足，无法采用。3、组合还款：根据收入曲线，分成简单的3段头3年每月2700；当中8年每月4000元；最后9年每月2781.77元；拥有更多余地选择还款方式，且能一步到位买下心仪的房子并保持原有生活质量。 金色晚年型 张先生，45周岁，家庭月收入为6500元，在职其间收入稳定，预计夫妻双方十年后退休，家庭月收入下降至3500元左右，希望退休后预留一定的费用用于旅游 现申请贷款50万元，期限20年，要求银行为其设计一套还款方案 房地产贷款的风险 建立房地产贷款风险预警模型： 关注住房市场的价格波动、利率水平、通胀率、人口结构的变化、收入水平和结构的变化、家庭的负债水平、社会就业状况、资产证券化的进程， 乃至货币政策、税收政策、汇率变化等 高度重视分析商业房地产市场的波动、资产泡沫给贷款带来的风险。银行和监管者应能方便地获得房地产市场的各项数据 汽车消费信贷涉及的基本主体 商业银行 保险公司 经销商 消费者 其他主体 商业银行面临的问题 运力与运量失衡是货车贷款风险的主要原因。自从各家商业银行全面放开汽车消费贷款以后，办理货车贷款的数量急剧上升，运输市场无序竞争加剧，运价大幅下降，运输成本增加 履约保证保险期限限制贷款期限。在实际执行车贷险期限规定不超过3年的过程中，很多保险公司为了降低承保风险，缩短机动车辆履约保证保险承保期限。根据贷款期限不能超过履约保险期限的规定，借款人的每月负担加重不少。 银行对借款人的资格审查出现漏洞。办理汽车消费贷款，各家商业银行都过分依赖保险公司的保证保险，而对于借款人的真实还款能力并没有进行详尽的调查核实，造成部分借款人恶意骗取银行贷款。 保险公司不能按照履约保险条约赔款。当各家商业银行出现贷款风险时，他们开始向保险公司发出《索赔申请书》，而保险公司在进行了大量赔付之后，出现拒不履行赔款责任。 保险公司面临的问题 诈骗、挪用资金、恶意拖欠及经营不善引发的拖欠贷款问题较为严重，致使保险公司车贷险业务赔付率很高，经营风险很大 车贷险业务中涉嫌诈骗案件和法律纠纷较多，使保险公司陷入大量的刑事案件和诉讼纠纷中 为清理逾期贷款，保险公司投入了大量的人力和物力，为此负出了很高的管理成本，经营压力很大。部分地区车贷险业务赔付率高达100％以上 车贷险业务风险的原因 信用体系不健全，缺乏信用监督和惩罚机制，失信者不会受到应有的制裁，极易产生不良的社会影响 车贷险产品设计不合理，责任范围过大，极易诱发借款人道德风险 保险公司对车贷险业务的风险性认识不足，盲目发展，管理松弛，对风险源控制不力 社会环境变化对车贷险经营影响较大。如车辆抵押登记制度不完善；汽车大幅降价；国家信贷紧缩政策；政府治理违章超载等，对借款人的还款意识和能力产生较大的影响 经销商面临的问题 汽车消费贷款以经销商为主体： 由经销商负责为购车者办理贷款手续 以经销商自身资产为客户承担连带责任保证，并代银行收缴贷款本息 经销商因为采取保证方式进行担保，其资产并没有得到实际而有效的监控，出现车商为了获取代理费，不管客户资信，大量办理汽车贷款 更有甚者，成立虚假公司，套取银行信贷资金，造成巨大风险 消费者面临的问题 居民负债消费意识淡薄，较低的家庭收入和较高的支出预期 首付款过高和还款期限过短，使消费者不愿意贷款 汽车贷款形式单一，条件限制多，