楼花按揭法律制度研究-民商法学专业论文.docxVIP

矿 矿 7393】7 内容摘要 楼花按揭，是以在建甚至是未建的预售商品房作为担保标的取得银行 贷款的一种新的融资担保方式。该担保方式90年代初自香港传入我国大陆 后，极大地推动了我国房地产业的发展和住房改革的深化。楼花按揭，一 方面使普通百姓拥有商品房的梦想成为现实，扩大了房地产的销售市场， 促进了经济的发展；另一方面，楼花按揭的应用，扩大了银行业务范围并 避免了银行在商品房开发、预售两个独立的环节中分别向开发商、购房人 融资贷款的交叉占有资金形式，从而在一定程度上缓解了我国房地产市场 资金紧张的状况。然而，从理论层面上讲，由于这种新的担保方式源于英 美法系，而我国担保法律制度继受的是大陆法系，在我国现有的担保法律 制度框架下找不到与楼花按揭相对应的担保形式。立法及实务中，多以抵 押制度来调憨楼花按揭关系，但是楼花按揭在许多方面并不能为抵押制度 所涵纳，故楼花按揭引入大陆后引起了人们认识上的差异及法律适用上的 混乱，如何正确认识楼花按揭的法律性质并寻求合理的制度规范之，便具 有了重要的现实意义。本文通过对国内外有关于楼花按揭法律制度的研究， 认为楼花按揭应归属于大陆法上的让与担保，并在重新定性基础上，试图 对楼花按揭内容进行重新规制并探寻相应的配套措施。文章除引言和结语 外共分为五大部分： 第一部分：楼花按揭概述。 从制度的起源入手，分析了按揭的实质 内涵并阐述了楼花按揭的由来、含义、功能、特征、法律效力及楼花按揭 在我国的引入。楼花按揭是指，于在建楼宇预售时，购房人(按揭人)将 其与开发商所签订的《楼花买卖合同》中所取得的物业权利让与于银行(按 揭权入)作为担保，向银行贷款支付除其己交首期购房款外尚欠的房款， 购房人于期满偿还所贷款项本息及其他费用后，银行将物业权利重新让回 于购房人，反之，银行有权采取多种方式就标的物优先受偿或请求法院颁 布禁令取消购房人的回赎权。楼花按揭作为房地产领域一种广泛应用的融 资担保手段，使开发商、购房人、银行三方利益得到最佳的整合，其特征 主要表现在：涉及两个合同关系和三方关系入；标的物实质上为期待权； 通过移转楼花业权来设定：按揭权的实现方式具有多样性。楼花按揭的法 律效力主要体现在购房人与银行之间的对内法律效力和对按揭当事人之外 l 的第三入所产生对外法律效力两个方面。 的第三入所产生对外法律效力两个方面。 第二部分：楼花按揭在我国的现状及存在的问题。 介绍了我国楼花 按揭设定的过程、楼花按揭合同主要内容及其所涉及的法律关系，并在此 基础上分析了我国楼花按揭中存在的主要问题，即法律性质认识上的不正 确及由此导致的当事人之间利益的失衡，主要表现为：银行承受风险畸重； 购房人的合法权益受到不合理限制：开发商连带保证责任过重等。 第三部分：楼花按揭的法律性质。 通过对不动产抵押说、权利质押 说、按揭说等的质疑和反驳及按揭与大陆法系中让与担保的比较，提出我 国楼花按揭应归属于让与担保。让与担保者，系指债务人或第三人为担保 债务人债务之履行，将担保标的物之权利(通常为所有权)移转于担保权 人，于债务清偿后，标的物的权利应返还于债务人或第三人，债务不履行 时，担保权人得就该标的物之权利优先受偿之非典型担保。关于让与担保 的法律构造有三种学说，即所有权构成说、担保权构成说和期待权说，本 文认为期待权说较为合理。英美法中的按揭是与大陆法中让与担保相对于 的一种担保方式，应将我国的楼花按揭的法律属性归属于让与担保，以此 来规范我国的楼花按揭并解决跨法系借鉴的困难。 第四部分：楼花按揭的法律调整。 指出立法上确立让与担保的必要 性和可行性。在此基础上，以让与担保制度来规范我国楼花按揭关系，主 要表现在：楼花按揭纠纷诉讼主体的确定；楼花按揭法律关系中双方当事 人利益之衡平与保障；楼花按揭合同中不合理条款之重新规制。 第五部分：楼花按揭中银行规避风险的法律措旋。 阐述了银行在市 场经济条件下所面临的来自开发商、购房人、国家政策或不可抗力等多方 面的风险并依据我国国情提出了银行进行风险防范、转移、控制所应采取 的措施，主要包括律师的积极参与、_开发商担保责任的承担、保险业的介 入、政府的扶持等，从而在外部机制上对楼花按揭业务中存在的银行风险 进有效的防范、转移、化解和控制，以促进我国房地产业的健康发展。 关键词：楼花按揭 法律性质 让与担保 ¨ AbstractMortgage Abstract Mortgage on future estate is a new type of financing guarantee to obtain bank loans by taking unfinished houses for sale as guarantee objects．Ever since it was i