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开发商房产回购中的法律问题探析 民三庭张华 随着房地产市场的不断升温， 住房金融业务的开展也迅猛增加。 目前我国个 人住房按揭贷款占银行消费信贷比重的 90%以上，是银行最主要的消费信贷品种， 其中担保方式作为银行风险管理中最重要的一环， 成为银行发放贷款面临的关键 问题。在贷款实践中银行要求开发商以“回购”方式来承担担保责任， 由于目前 我国法律并无明文规定， 司法实践中对其效力还有一定的争议， 对其相关的法律 问题缺乏足够的理论研究。笔者就开发商回购中的相关法律问题提出个人管见， 以期与各位同仁共同探讨。 一、开发商回购分类及特征 我们通常意义上说的回购是卖主与买主事先在合同中约定， 当合同约定的条 款成就时， 卖主有权从买主手中将已转让给买主的物品再卖回来的制度， 其目的 是为了保护卖方的利益。 而所谓的开发商房产回购， 是指开发商将自己出售给购 房人的商品房（包括期房和现房） 予以购回的行为。 开发商回购根据不同的标准 可以分为不同的类型， 目前实践中主要存在以下几种分类： 按照按揭贷款中房屋 是否建成为标准可以分为期房回购与现房回购； 根据开发商回购的目的， 可以分 为投资型回购和担保型回购； 根据回购时是否根据事前约定而进行， 将商品房回 购分为事前有约定的回购和事前无约定的回购等等； 而本文所要讨论的类型主要 是现房回购、担保型回购。 （1）期房回购和现房回购： 期房回购的标的物是尚未建成的房屋， 具有特殊性。 根据我国相关法律的规 定，购房人须在抵押房产竣工后才能办理产权证书， 并重新办理房地产抵押登 记。虽然购房人在所购房屋取得房屋产权证之前将期房抵押给银行， 但由于抵押 物的特殊性， 购房人此时不能取得 《房屋所有权证》，不能办理房地产抵押登记， 抵押权人银行也无法取得《房屋他项权证书》。为降低银行的放款风险，开发商 要承担两种形式的担保：其一，由于期房的特殊性，在建筑物的竣工期间，开发 商负有保证房屋不存在瑕疵的责任， 但这种保证责任是一种品质担保， 是一种广 义意义上的担保，而不是担保法意义上的担保。 这个阶段， 开发商仅对贷款的本 金、利息、罚息、复息、行使抵押权的费用及违约金等超出抵押物价值的部分负 保证责任， 与物的担保相比处于附从地位。 开发商承担保证责任的另一种情况是 抵押的楼房灭失、毁损， 保险公司赔偿的金额不足以支付贷款金额时， 开发商要 对其不足部分承担保证责任；其二：开发商在购房人取得《房屋所有权证》并办 妥抵押登记手续前， 保证购房人还款或与银行签订回购条款， 开发商对购房人所 欠银行债务承担担保责任， 购房人若不还款， 银行则可以解除抵押贷款合同由开 发商承担连带责任或履行房产回购义务。 而此时开发商对借款人按期还款的担保 责任只存在于借款人办理产权证书之前， 而非借款人