常州房地产市场调研报告.docVIP

常州房地产市场调研报 常州房地产市场调研报告（初稿） 目 录 1 常州市宏观环境研究 1.1 常州市简介 1.2 人口环境 1.3 文化环境 1.4 政策环境 1.5交通环境 1.6 经济环境 1.7投资环境 2 常州市房地产市场研究 2.1 常州市房地产市场概况 2.1.1 供应方面： 2.1.2 需求方面： 2.1.3 消费方面： 2.1.4 前景方面： 2.2 常州市房地产市场现状 2.2.1 开发现状 2.2.2 销售现状 2.3常州市房地产住宅市场现状 2.3.1 住宅市场板块分析 2.3.2 住宅市场产品特点分析 ①产品层次及价位特点 ②产品分布特点 ③产品类型比例 ④产品配套特点 ⑤产品风格特点 ⑥产品营销特点 2.3.5 可类比项目研究（附楼盘调查表） 2.3.6 常州市住宅消费市场研究 2.3.6.1 消费者调查结果 2.3.6.2 消费者分析 ①消费者特征 ②消费者心理研究 ③消费者需求研究 2.3.7 现状总结 2.3.8 住宅市场发展趋势 3 结论与建议 3.1 潜在目标客户群的确定 3.1.1 潜在目标客户群的区域分布、需求及其量化 3.1.2 常州奥园目标客户定位： 3.2 产品建议 3.2.1 产品定位建议 3.2.2 产品类型建议 3.2.3 产品户型建议 3.2.4产品户型特点建议 1 常州市宏观环境研究 1.1 常州市简介 常州是一座具有2500年历史的文化古城（历史上有“龙城”别称），又是一座在改革开放中崛起的新兴工业城市。全市总面积4375平方公里，人口339万，其中市区280平方公里，下辖金坛、溧阳两个县级市和天宁、钟楼、戚墅堰、武进、四个行政区，以及一个经国务院批准建立的国家级高新技术产业开发区。 常州处于美丽富饶的长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件。市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。全市水网纵横交织，连江通海。长江常州港万吨级码头可接靠外轮，并具备集装箱中转功能。民航常州站有通达北京、广州、大连、厦门、深圳、海口、西安等国内20多个大中城市的航线。 1.2 人口环境 2001年年底人口主要统计指标(新的行政区规划2002年确定)： 年底总户数： 118.65万户 年底总人口： 341.52万人 每户家庭人口： 2.91人/户 年底市区总人口： 89.48万人 新区总人口（合并前）： 12.15万人 行政区调整以后市区人口： 超过200万 从总体人口环境来看，整个常州市人口基数偏小,在100万左右,而新区的人口量也偏小,在新区重新规划后总人口也不足40万(38.23万),且农业人口占了绝大多数，仅市区内居民对住房的需求量并不大。 据调查：常州市城镇居民2001年底人均住房面积10平米，如“十五”期末要达到15平米，人均增加居住面积约5平方或建筑面积10平方左右，按市区及新区总人口100万计算，总的住房需求量是1000万左右，加上市区危旧改造项目面积150万平方，5年的房地产需求总量不低于1200万平方，平均每年住房的潜在需求量将在240-250万平方左右，并相继随人口的增加而增加。 另根据市区（加新区）人口按100万人口，2.91人/户计算,约34万户居民，初步估计三分之一的家庭已买了新房，三分之一还不具备买新房的经济实力，三分之一的家庭需买房或换房，那么近几年内将有11万户家庭的购房需求，共有1100万平米左右需求量，则五年内平均每年住房潜在需求量为220万平米。 100万人口 100万人口 34万户 按2.91人/户计算 1/3强≈14万户 不具备购房实力 1/3弱≈10万户 已购新房 1/3弱≈10万户 拟购新房或换房 ? ? 综上2种方式计算结果，近几年年均需求量在200万平米以上。 综上人口环境的分析，项目的目标客户群应着眼于市区及新区，放眼于项目周边包括薛家在内的乡镇。并从整个大盘开发量来讲，加上市区的开发已日见成熟，仅依托市区消化那还不够，周边乡镇的潜在目标消费群的量还较大，还有待刺激消费和引导消费。 1.3 文化环境 常州是一座有着２５００多年文字记载历史的文化古城，文化底蕴深厚，先后出现了诸如华罗 庚 、刘 海 粟 刘 国 钧 、盛 宣 怀 、瞿 秋 白 、张 太 雷 、恽 代 英 、李 公 朴等文人墨客志士，江苏又是文化教育大省，又受江南书香之影响，常州人特重视文化教育，特别是小孩子的教育，家长们一生中愿意愿意投入毕生的心血和金钱去为孩子的成长，希望他们进入最好的学校，接受高素质的教育和具特色的教育，而在常州498所小学中，知名的仅有四所（菊前街小学、博爱路小学、延陵路小学、附小），不到百分之一，而到新区，除有由新区管