地产项目管理课件.ppt

青岛市质量体系审核中心 建设项目管理 ——知识介绍 第一部分 房地产基本知识 1.房地产特点 2.房产类别 3.基 本 概 念 第二部分 相 关 法 律 第三部分 房地产项目管理 第一部分房地产基本知识 1.房地产特点 房地产投资有以下几个特点： 　　（一） 位置的固定性和不可移动性； 　　（二） 使用的长期性； 　　（三） 影响因素多样性； 　　（四） 价值大量性； 　　（五） 保值增值性； 　　（六） 行业相关性。 　由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成。对于土地和房屋可以按以下方法分类： 根据土地用途分类 　　根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类： 1、 居住用地； 2、 公用设施用地（含商业用地等）； 　　3、 工业用地； 4、 仓储用地； 　　5、 对外交通用地； 6、 道路广场用地； 　　7、 市政公用设施用地； 8、 绿化用地； 　　9、 特殊用地； B.根据房屋用途分类 A.按照房屋的使用功能可以分成下列几类： 　　1、 居住用途的房屋。 　　2、 工业用途的房屋。 　　3、 商业用途的房屋。 　　4、 文体娱乐设施。 　　5、 政府和公用设施。 6、 多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综合体）。 1）.基本建设程序： 基本建设项目从酝琅决策、设计、施工、到竣工投产等所经历的整个过程中的各项工作开展先后顺序的规定。它反映工程建设各个阶段之间的内在联系，是从事建设工作的各有关部门和人员都必须遵守的原则。 2 ）.可行性研究 工程项目的可行性研究，是指根据国民经济发展规划及批准的项目建议书，项目承办单位委托有资格的设计机构或工程咨询单位，在建设项目决策前，通过对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等各方面信息进行调查、研究、分析，对各种可能的建设方案和技术方案进行比较论证，并对项目建成后的经济效益进行预测和评价的一种科学分析方法，由此考查项目投资建设的必要性，技术上的先进性和适用性，经济上的盈利性和合理性，建设的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学的依据。 其要点：①项目概况②市场分析和需求预测③规划设计分析④ 开发进度安排⑤投资收益分析 ⑥资金的筹集方案和筹资成本估算⑦风险分析⑧综合分析与建议 。 4 ）.投资回收期 5 ）.静态分析 是投资效益分析的一种方法，与动态分析相对，即不考虑资金的时间价值和项目整个经济寿命期的经济效益的经济分析方法。通常是将项目投产后预计的正常年份的净收入同总投资相比来评价项目效益的好坏，静态分析常采用的指标：①单位产品投资②投资偿还期③单位投资收益。 静态分析反映的因素不全面，反映投资效益功效较差，但与动态分析比、简单、直观资料易取，适宜于短期投资项目分析。 分析方法有：简单收益率法和投资  回收期法两种 简单收益率=正常年份的企业净利润+折旧/总投资×100%；（若简单收益率≥企业可接受的最低收益率项目可行，反之则不可行） 投资回收期=总投资/正常企业的企业净利润+折旧（若投资回收期≤企业可接受投资回收期项目可取，反之则不可取） 术 语 6 ）.动态分析 是投资效益分析的一种方法，与动态分析相对，即考虑资金的时间价值和项目整个经济寿命期的经济效益的经济分析方法。根据资金的时间价值原则，由于物价的波动、存款利率的升降，以及投资风险因素的影响，同样数量的资金在不同时期内其价值并不相同。动态分析法的关键是运用不同时间上总量指标进行对比，将不同时点上的一笔资金按一定折算率换算成同一时点上的一笔价值计量后，再来分析项目的经济效益。 其能全面的反映项目收益的高低主要有：净现值法、净现值率法、内部收益率法、等年值比较法。在评价中净现值愈大、投资收益率愈高，项目的投资效果也愈好。 术 语 反映项目建设期和经济寿命期内各年的现金收支运动的一种表格。其主要作用被用来计算各种静态和动态评价指标，如：内部收益率、净现值、简单收益率等，进行财务盈利分析。 术 语 投资项目各年现金流量的折现值之和为项目的净现值，净现值为零时的折现率就是项目的内部收益率。 分析方法介绍：10 ）.不确定性分析不确定性分析（uncertainty analysis ）是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部...预期的利润和收益，以致使企业亏损。不确定性分析所作出的比较可靠、接近客观实际的...经营者具有十分重要的参考价值。