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六合纳迦 | 策划 ——– 驾驭变化的力量 PAGE 4 面试题目参考 解释房地产策划的意义？策划师(含文案、策略)主要的工作内容？ 房地产项目开发流程？ 项目可研报告主要涉及哪些内容？ 参考解析 房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括：房地产项目的市场调研和咨询策划；整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；房地产项目的产品营销工作；房地产项目的运营工作。 意义所在：房地产策划师能够系统的，全面的把握整个楼盘营销整合的全局，寻找市场节奏，开发进度的契合点，以期帮助开发商最大限度的挖掘出楼盘置业的潜在价值。 地产项目开发大致流程： （1）拿地 （2）办理国有土地使用证； （3）办理建设用地规划许可证； （4）立项、规划设计、施工设计、规划审批、施工图审批、消防审批、气象审批、人防审批、环保审批、规费交纳 （5）办理建设工程规划许可证； （6）工程招投标； （7）办理建设工程施工许可证； （8）进场施工； （9）办理物价审批、物业管理招投标、白蚁防治审批、面积测绘； 办理商品房销（预）售许可证； （11）销售、施工、竣工、交付。 地产项目的可研究性报告大体包括： 项目概况 所在地区投资环境分析(小区，大区) 该市房产市场分析 项目评估与市场定位 开发建设构想与进度 项目投资，效益评估 风险及不确定性分析 结论与建议 前期 需要熟悉你的产品和对手竞品 了解竞品的特性 优点、缺点 直至找到软肋 最终提炼出你的买点或者策略的支撑点 对产品的概念、说辞、画面、功能、买点、传播策略这些，必须一开始就将主导思想和思路建立起来 一个好的方案是什么？ 找准一个好的目标； 找到一种好的方法； 安排一个强势的执行  如何撰写房地产广告文案 第一步：查看与观察现场 　　房地产广告卖的都是同一种商品——房屋，但其坐落的地点环境与规划内涵仍呈多样的差异。撰文员首先须到工地现场作深度的观察与思考，取得第一手的意见与灵感，附近的环境，相关的设施，如市场、公园、学校、交通状况、街道景观，皆须观察了解。有人马马虎虎随便看看，有人以为某某地点以前就看过，“我很熟”，甚至懒得去看，皆犯了要不得的错误。撰写房地产广告文案，首先必须动动脚，必须“脚踏实地”，找寻最新颖最切合实际的灵感。 第二步：收集相关资料 　　与房屋个案有关的资料，不论在手边或外头，都要广泛收集，可请市场调查人员提供竞争者以及以前或邻近的已推的个案资料(如说明书、海报等)作为参考比较。 　　另外，可用电话或当面咨询有关人员的意见。 第三步：过滤资料 　　将所有资料作综合的观察与整理，按其重要性作优先顺序的排列，按其价值与可利用程度分类存放。在这个资料整理与思考的过程中，会产生一些创意，这些创意可作初步的选择。 第四步：深入了解产品的优缺点，找出销售点 　　房屋产品的内涵须作深入的了解与分析，有不清楚的地方须请教公司相关人员或建筑师、投资业主等专家。其分析要点如下： 　　1、 找出产品的特色。 　　2、与市场上竞争产品作比较，找出优劣点。 　　3、分析价格与产品的关联性。 　　4、寻出最与众不同的特色，即最具竞争力的特点。 　　5、产品与当前购屋人心理的关联性。 第五步：了解购屋人 　　房屋产品有高价、中价、低价及座落区域环境的差异性。因此每一个案的目标市场皆有其独有的特质。撰文员须要了解购屋人的背景与心理趋向，才能充分写出能吸引他们的诉求文案。 　　例如收入、职业、教育程度、年龄、购屋习惯、决策者、区域特色……等背景皆须作充分的思索与了解。 　　经过上述的五个阶段后，则能“驾轻就熟”地进入房地产广告文案的创意威力领域。 房地产广告文案创作要点 　　在所有广告类型中，也许房产广告是最难以把握的一种广告，也因此很多广告人拒绝房产广告，但是由于房产的持续升温，房产广告仍然是广告公司比较重视的一个业务。房产广告有很多不同于其他广告的特点，它是一种很理性的东西，但是又不能停留于理性，它也需要上升到某种感性的生活概念。另外，对于中国的大部分人来说，房子的购买是一件很重要而且必须很谨慎的事情，这这也决定了房产广告比一些使消费者容易产生购买冲动的产品广告来说更难一些。那么应该怎样把握理性和感性之间的尺度，又怎样从生活和家的情感角度去打动消费者呢？作为一位从事房产广告的工作者，笔者希望在文案工作中总结的几点能够给同行带来启发和帮助。 1、把握整体条理： 　　房产广告中最重要的广告形式包括楼书、DM海报以及报纸广告，而在这三者中往往都会有一个比较清晰的表述主线贯穿，而这条主线又是至关重要的，它既要符合房