天启中信东莞市凯旋城期营销策略报告..pdf

中中信凯旋城信凯旋城信凯旋城信凯旋城 2 2 期期期期 [营销策略报告] 天启天启开启开启 2004 年 11 月 18 日 前言前言 在前几次报告的基础之上，本次报 告将具有告将具有 “两重认识两重认识 ”和和 “三重目的三重目的 ”，， 借以提升和打造凯旋城二期的豪宅品牌 形象形象。 两重认识两重认识 一、对产品定位的重新认识 凯旋城地处新城市中心的中央生活区，可谓名副其 实的中央地段，在本报告中，我们将从凯旋城的“地段 独占”转换为“地位独占”，确立其在东莞豪宅市场的 领袖地位。 二、对法式公园生活的重新认识 我们认为我们认为，法式公园生活不仅仅局限于法式公园生活不仅仅局限于一些表象和些表象和 符号，而应进行一些新的升级和公园生活内涵的深度挖 掘掘，，在本案中在本案中，，我们将借助我们将借助22期的产品力期的产品力，，为法式公园生为法式公园生 活增加一些人文和艺术，通过系列的“公园生活提案” 来诠释公园生活的魅力所在。 三重目的重目的 一、、结合城市发展态势和二期产品力的分析和提炼结合城市发展态势和二期产品力的分析和提炼，，将法将法 式公园生活进行再一次的升级，并形成对于二期产品的差 异化定位。 二二、通过整合传播和主题化行销通过整合传播和主题化行销，达到广告传播达到广告传播、展会展会、 概念包装和产品的高度统一，真正建立起凯旋城的豪宅地 位位。。 三、通过传播时间节点、工程时间节点、销售时间节点的 “三点协调统一”，达到分阶段、分步骤、分主题的策略 方针指导下进行方针指导下进行，从而实现最终的销售目的从而实现最终的销售目的。 目录目录 市场篇 一、东莞城市发展概况简述东莞城市发展概况简述 二、东莞房地产市场走势 产品篇 一、、未来产品竞争态势未来产品竞争态势 二、典型楼盘产品力分析 三、凯旋城I期与二期的产品力分析 四、基于分析的营销思考 五、本项目未来核心竞争力分析 营销篇 一、目标客群定位 二、营销主题定位 三、广告表现 四、营销策略 五五、概念包装概念包装 六、销售策略 七、三线合一（工程线、销售线、传播线）分阶段推广策略 [[附附：凯旋城凯旋城22期分阶段预算期分阶段预算]] 第一篇 {{市场篇市场篇}} 东莞城市发展概况简述东莞城市发展概况简述 东莞房地产市场走势 城市发展概况简述城市发展概况简述 2004年10月12号 ““CCTVCCTVCCTVCCTV中国十大魅力城市中国十大魅力城市中国十大魅力城市中国十大魅力城市 ”” 2004年11月4 日 ““““CCTVCCTVCCTVCCTV中国十大活力城市中国十大活力城市中国十大活力城市中国十大活力城市 ”””” 经济是城市的实力经济是城市的实力 ， 物质是城市的基础， 文化是城市的灵魂文化是城市的灵魂 。 作为中国最有竞争力的城市之一， 作为作为 一个有悠久历史个有悠久历史、创造过灿烂文化的城市创造过灿烂文化的城市 ， “千年莞邑.IT新都.山水嘉园”的城市形象 正焕发动人的精彩魅力！ 城市发展概况简述 向南和向东是目前东莞城市发展的主旋律向南和向东是目前东莞城市发展的主旋律 城市发展概况简述城市发展概况简述—东城东城 1、穗深经济走廊的黄金地段，区内区外交通网络完善，连接广深、莞深高速 公路，靠京九、广九铁路；莞龙、莞长、莞樟及市区多条城市道路。 2、东城区拥有市区内最好的自然资源：黄旗山、虎英湖、高尔夫球会，成为 东莞市区目前居住环境最好的区域。 33、、目前成为东莞豪宅区域的代言目前成为东莞豪宅区域的代言，，云集了东莞市云集了东莞市80%80%的顶级豪宅和近一半的中的顶级豪宅和近一半的中 档楼盘，其辐射力可达整个莞城及所属各镇。 [[凯旋城凯旋城]]在行政规划在行政规划 上隶属于东城，但地 段位置上更靠近南城段位置上更靠近南城。。 本案本案 城市发展概况简述城市发展概况简述—南城南城 1、南城区原为篁村，现规划为东莞市未来的新城市中心区，将是东莞未来重