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第十四章 土地增值税法
主讲:汤代忠
• 本章为重点章节,历年出题除单选、多选及
判断题外,有时也出计算题。近两年试卷中,
本章均是以客观题出现,题量在3-4题,分值在
5分左右。本章主要内容包括:
• 一、土地增值税的征税范围、纳税人;
• 二、应税收入的认定;
• 三、确定增值额的扣除项目;
• 四、增值额和税率;
• 五、应纳税额的计算;
• 六、税收优惠;
• 七、纳税申报及缴纳。
主讲:汤代忠
• 土地增值税是全书的重点章节之一,每年都
有计算题出自该章内容。随着房地产事业的发
展,有关土地增值税的业务迅速增加,因此,今
年相关的内容很可能会占命题的相当比例。
• 本章重点内容有:征税范围的确定,纳税人
的界定,应税收入种类,增值额确定,税率选择
与运用,应纳税额计算,优惠政策等。
• 难点问题是:扣除项目金额的确定,新建房
地产转让与存量房地产转让增值额及税额的计
算,房地产开发企业与非房地产开发企业扣除项
目的差异等。
主讲:汤代忠
• 一、土地增值税的纳税人、征税范围和税率
• (一)纳税人
• 土地增值税的纳税义务人,是转让国有土
国有土
地使用权 地上建筑物及其附着物
、 (即转让
地使用权 地上建筑物及其附着物
房地产)并取得收入的单位和个人。
• 纳税人的特点:(四个不论)P439
①不论法人与自然人;
②不论经济性质;
③不论内资与外资企业、中国公民与外国个
人;
④不论部门。都应成为土地增值税的纳税人。
主讲:汤代忠
• (二)征税范围
• 1、转让国有土地使用权;
• 2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使
用权一并转让。
• (三)征税范围的界定P440-446
• 按以下三个标准来判断是否属应计征土地增
值税:
主讲:汤代忠
• 标准之一:
• 转让的土地使用权是否国家所有P440
• 转让的土地使用权是否国家所有P440
• ①转让国有土地使用权,征土地增值税;
• ②转让集体所有制土地,应先在有关部门办
理(或补办)土地使用或出让手续,使之变
为国家所有才可转让,再纳入土地增值税的
征税范围。
• ③自行转让集体土地是一种违法行为。
主讲:汤代忠
• 标准之二:
• 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权
• 土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权
转让P441
转让P441
• ①转让土地使用权征税(二级市场),出让土地使
用权不征(一级市场);
• 土地使用权出让:土地使用者在政府垄断的土地一
级市场通过支付土地出让金,获得一定年限的土地
使用权的行为;
• 土地使用权转让:土地使用者通过出让形式取得土
地使用权后,在土地二级市场将土地再转让的行
为。
• ②未转让土地使用权、房产产权(如出租)也不
征。
主讲:汤代忠
• 标准之三:
• 转让房产是否取得收入P442
• 转让房产是否取得收入P442
• 取得收入的征,房地产产权虽变更但未取得收
入的不征。
• 总之,无论是单独转让国有土地使用权,还是
房屋产权与国有土地使用权一并转让的,只要
取得收入,均属于土地增值税的征税范围。以
此为标准,对以下具体情况作如下判定:
P442-446(注意客观题型)
主讲:
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