房地产业纳税评估定稿模版课件.ppt

欢迎各位领导莅临指导！ 房地产开发企业纳税评估 张掖市地方税务局 二00九年五月 目录 房地产业纳税评估提纲 房地产业纳税评估提纲 2、行业指标的采集 我们按照已确定评估指标的需求，兼顾采集工作的质量和效率，主要针对企业所得税和营业税采集相关数据。房地产开发企业基本情况表和开发项目基本情况表主要反映纳税人及开发项目的状况泰安开发企业基本情况信息采集表.doc。采集表一数据主要来源于资产负债表和利润表。表二、表三数据主要是分析房地产开发业主要成本的构成，数据来源纳税人账簿及建设、规划、房管等相关部门。表四反映纳税人分年度的应缴税金、实缴税金。详见泰安房地产开发公司数据采集表.xls。 3、税负预警值的形成 3、税负预警值的形成 4、税源评估指标测算及分析 5、行业个性指标测算行业指标分析.xls 成本费用构成饼状图 砖混结构结构单位销售成本柱状图 框架结构结构单位销售成本柱状图 房地产业纳税评估提纲 三、行业案例验证和评估（一）分析选案 1、对象筛选。从企业取得的纳税申报数据看，张掖市房地产开发总公司整体税负低于税负预警值下限，同时财务报表反应的毛利率、利润率偏低，成本费用率偏高，确定为纳税评估重点案源。 张掖市房地产开发总公司于1993年成立，属三级资质的国有房地产开发企业，是以房地产开发为主，兼营建材生产、经营、销售、物业管理和固定资产经营等多种产业的综合性企业。公司拥有注册资金1170万元，经济实力雄厚，技术力量过硬，是我市房地产行业的龙头企业。近三年来该户整体开发了北辰丽家、兰园小区两个住宅项目。 2、分析基础 自2005年起，该公司先后开发建设了兰园2＃综合楼、3＃商品楼，以及北辰丽家住宅小区B区1－12＃楼，建筑面积达71524.17 m2， 总投资预计达9300万元。除北辰10－12＃楼外其余各楼在2008年前都已竣工决算。 下面是该企业2006年至2008年的相关财务和税收指标。 该企业2006-2008年相关财务指标 3、审核分析 (1)预警值分析: 从以上图表可以看出该企业存在以下疑点： 1、收入税金配比率与行业收入税金配比率相比较低. 2、销售毛利率低于行业平均值. 3、营业利润率指标与行业营业利润率指标相比较低。 4、资产收益率指标偏低. 5、成本费用率指标偏高. 6、投资回报率指标偏低. (2)人工分析: 纳税评估人员首先从税务管理信息系统中查询了该企业的纳税申报、税款征收情况，审阅了相关帐薄，就数据中反映的涉税疑点问题与企业财务人员进行了交谈，确定了评估分析的重点： 1、企业挂在“应付账款”科目下的应付未付款项245377.09元，账龄以超过三年以上，未按规定进行账务处理。 2、在管理费用中列支退休职工的生活补助费28800元。 3、该企业以预计售价形式将房屋销售全部转入“主营业务收入”科目，但随着房价的持续上涨，实际售价超过预计售价的部分，企业未按规定结转这部分收入。致使北辰2#楼少计收入297175.6元。 (3)疑点列举 综合以上情况、评估人员认为该企业存在以下疑点： 疑点一：在近两年房地产业非常火爆的情况下毛利率和利润率却偏低，是否存在收入已经实现但未及时结转主营业务收入的情况。 疑点二：成本费用率偏高，是企业利润率降低的主要原因，是否存在费用 疑点三：可能存在将售房收入记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入或直接通过“应付账款”拨付工程款以收抵支，从而达到少计收入的目的 。 （二）约谈举证 1、约谈缘由：纳税评估小组审核后认为，企业财务报表中应付账款、预收账款、利润总额等财务指标需要纳税人核实举证确认。对存在的疑点需与企业相关人员进行约谈并需上户进行实地调查，进一步核实异常申报原因。 2、约谈手续：评估人员随即向该企业发出《纳税评估约谈举证通知书》，要求财务负责人袁某到税务机关进行约谈，并要求提供以下举证资料：建筑工程合同、政府部门报建费发票、土地证明、房屋销售明细表、相关费用复印件。 3、约谈实施：该企业财务人员袁某携带相关举证资料到区局由房地产业 4、约谈底稿：在约谈过程中，企业财务人员对纳税评估小组提出的几个问题进行了解释说明: （1）超出预计售价部分未结转主营业务收入，北辰2#楼少做收入297175.6元，情况属实，但不是主观故意，是销售时间差造成的。 （2）在管理费用中列支退休职工的生活补助费28800元，主要是因为对相关政策不了解。 （3）企业长期挂在“应付账款”科目下的未付款245377.09元，账龄已在三