城投置业古林薛家地块市场研究及产品定位报告.pdf

为了明天的城西为了明天的城西 城投置业古林薛家地块市场研究及产品定位报告城投置业古林薛家地块市场研究及产品定位报告 战略缘起 作为城投置业继维拉小镇后的重要地产项目， 本案的价值不仅要成为城投置业高端品牌的加速器， 更重要的是它将提升整个城西区的城市价值。 城投 / 城市可持续发展领跑者 背景声音背景声音 2009，我们被“地王＂了 09年是全国地王频出的一年，宁波楼市土地成交价屡创新高， 本地块被媒体称为“城西地王＂，假如说09是迎来“地王年＂， 那么接下来的2010年就将是高端楼盘扎堆上市， 2010将是竞争更加激烈的“后地王年＂ 后地王意味着什么后地王意味着什么 / 本案又将面临什么本案又将面临什么 ？？ 在未来同档高端产品集中上市，如何应对激烈竞争？ 如何应对未来可能出现的楼市环境如何应对未来可能出现的楼市环境 ？？ 在高额成本基础上，如何为企业创造更高收益？ 如何做好城投品牌的维护与升级？ 我们的思路我们的思路 1. 解读环境 2. 解读市场 33. 解读项目解读项目 4.4. 机会分析机会分析 5. 市场定位 6.产品定位 7.经济测算 PARTONE ：解读环境 宏观经济： 实体经济复苏仍需假以时日实体经济复苏仍需假以时日 根据经济周期各行业复苏根据经济周期各行业复苏UU型曲线型曲线 ，结合我国结合我国44万亿拉动内需政策并行万亿拉动内需政策并行 判断，房地产与工业的复苏合理的时间预计应该在2010-2011年。 目前楼市火热很大原因是资金过度密集流入该行业导致，而非整体经 济或产业形式好转导致 。 楼市虚火过旺 ，后市如何难以预计 。 房地产环境 ：大热背后是隐忧 □“全国房地产开发景气指数＂持续升温，地王频现； □ 全国各大城市商品房量价齐升，炒房团再现江湖 □□ 市场成交量节节攀升市场成交量节节攀升 ，，再现开盘排队再现开盘排队 、、疯抢盛状疯抢盛状 □ 实力地产开发商积极拿地，囤地 □ 二手房市场火爆，成交量猛增 市场呈现出非理性的疯狂市场呈现出非理性的疯狂 ，宁波房价涨幅一度名列全国首位宁波房价涨幅一度名列全国首位 走势预测 ：后危机时代的政策两难 政府力挽狂澜政府力挽狂澜 ，一年来楼市沧桑巨变一年来楼市沧桑巨变 ，各地救市政策也频出各地救市政策也频出 。 从08年的卖房难，到09年的买房难，对开发商而言这样的幸福来得太快。 而且各大城市里地王频出而且各大城市里地王频出 ，，高端住宅供应大幅增多高端住宅供应大幅增多 ，，楼价再度攀升楼价再度攀升 。。 鉴于国际国内形式，目前政府对楼市态度尚不明朗。有专家称： 2010政府对于楼市，改“捧＂为“稳＂可能性较大 综上所述综上所述 ，，我们认为我们认为 ：： 面对楼市目前的不明朗性，本案应做好应对各种可能的准备。 优化产品结构，选择能够抵抗高风险的产品组合。 使其在顺境中能快速高价销售使其在顺境中能快速高价销售 ，为企业创造更高利润为企业创造更高利润 ； 在逆境中能抵抗风险，尽量降低受市场行情的影响，稳定去化。 一个共识 / 高端产品创造利润大、抗风险性强。 对本案来说，将产品 打造成“别墅为主的高端社区＂是基础认识 具体的产品组合则需要从市场及地块条件