中国高端物流市场 2015 年回顾.pptx

PROPERTY TIMES 1 PROPERTY TIMES 变局、挑战与机遇 中国高端物流市场 2015 年回顾   以普洛斯（GLP）为标杆的国际性物流地产商在市场中依然占据了大部分市场份 额，但他们的位置正在被追赶；以平安不动产为代表的本土物流品牌正在迅速地发 展壮大。 中国本土背景的公司正在大举进入高端物流地产市场，其中不乏万科、平安等等房 地产的“跨界”企业；宇培、宝湾这样的国内背景的物流地产公司，近两年发展势 头正盛，目前已经挤入物流领域的前十名  一线城市短期内已经出现土地价格增长速度高于租金增长速度的现象，新的物流地 产投资机会基本都聚集在全国的二至三线城市。物流地产目前的需求集中在珠三 角、长三角、环渤海和内陆大型城市，同时中西部地区增速迅猛，未来部分二、三 线城市还有较大的发展空间。    随着土地稀缺性的增强，物流土地的供给难度和门槛越来越高，土地获取瓶颈已经 是制约高端物流地产市场发展的最大掣肘。由于利润相对较低，因此各地政府对物 流用地的热情一直不高，这也是难以突破的制约点。 随着国企改革的不断深入，国有企业面临资产结构调整的重大窗口期，这对物流地 产商而言是一种全新的“供应”。 “标准仓库”已经开始不能完全满足物流市场的多样性了，生鲜冷链、医药品仓储 2016 年 3 月 11 日 目录 2015 年，物流地产的“变局”2 需求 租金 3 4 未来供应 6 等特殊仓库开始成为物流地产商突出亮点的尝试。国内自贸区试点扩大，进口生鲜 食品数量增加，加之国民消费能力的提升，促使冷链物流市场稳步快速增长。与此 同时，国内跨省跨区域的生鲜食品需求也在大幅增加。较传统物流而言，冷链物 流、医药仓储等物流对信息化程度、运输管理系统的智能化要求更高，这也符合当 下大数据、互联网+的发展潮流。 作者 聂安达 大中华区研究部主管 +852 2507 0779 andrew.ness@ 白先陆 大中华区研究部 +852 2250 8827 catherine.xl.bai@ 联系方式 苏智渊 中国区工业及物流地产服务部主管 +86 21 2208 0255 Tony.zy.su@ PROPERTY TIMES 2 中国高端物流地产市场 2015 年回顾 2015 年，物流地产的“变局” 苏智渊 中国区工业及物流地产服务部主管 农历的 2015 年即将要过去了，对于在中国做物流地产的人来 讲，2015 年是个出现“变局”的一年，这不仅使因为中国的 GDP 破“7”之后，经济下行压力加大，制造业的一片看空导致了对 物流营收的怀疑；也是因为随着电商的迅猛崛起，特别是淘宝在 2015 年的双 11 节 912 亿的销售额，又一次刷新了往年的记录， 物流地产好似又搭上了一班新型号的快车。那么到底为什么我们 认为 2015 年是一个“变局”之年呢？让我给大家盘点一下。 一、物流地产面临越来越大的“拿地瓶颈” “比起前几年，今年即使在一些二三线城市，拿地都是这么不容 易。”这已经是一个普遍被大家认知的事实。以我司在为一家国 际知名物流地产商在武汉拿地的案子为例，前后经历时间超过两 年；双方对企业税收贡献的谈判直接导致了项目的僵持；土地指 标供应紧张又导致项目迟迟无法落地；以我司在全国主要二线以 上城市的政府接触情况来看，对于物流地产项目无法满足政府所 需要的当地税收贡献这方面的抱怨已经成为了物流地产商与政府 谈判时普遍被挑战的因素。现实来说，传统物流地产的税收主要 来自于房租，而房租构成的营业收入中的营业税部分是物流地产 项目主要的税源，这与制造业项目的企业所得税与产品增值税相 比确实是一个微不足道的小头，亩均税收贡献确实不在一个数量 级上；但是物流毕竟不是制造业，而是一种生产性服务业，物流 业的目的是为了提高一个地区的总体效率，如果都从税收来考虑 问题，未免以管窥天，因小失大。但只要以税收贡献为纲的政府 方向不变，类似的物流地产商的“拿地瓶颈”就会延续，所以这 是传统物流地产商目前遇到的最大困局。 二、物流地产商加快了资本化的脚步 在 2014-2015 年，如何把重资产进行资本化成为了一个很重要的 市场声音。这里面有用传统物流资产进行 IPO 准备的，有嫁接一 些海外资本寻求未来资本化扩展的，也有积极寻求国内融资渠道 的。这里面比较大的事件包括：RRJ 和新加坡淡马锡集团继凯雷 之后对宇培集团进行了新一轮注资；Brookfield 集团在全球整 合盖世里和 IDI，并将其进行中国的统一品牌运营；加拿大养老 基金与嘉民集团在中国的新一轮注资计划；Gaw Capital 与维龙 在中国的战略联盟关系确立；黑石成为万科物流地产公司的股 东；当然也包括最近刚刚发生的易商收购了红木的亚太业务，其 背后的金主则是著名